Please download to get full document.

View again

of 13
All materials on our website are shared by users. If you have any questions about copyright issues, please report us to resolve them. We are always happy to assist you.

Bod prestatieafspraken Dordrecht PDF

Category:

Social Media

Publish on:

Views: 14 | Pages: 13

Extension: PDF | Download: 0

Share
Related documents
Description
Bod prestatieafspraken Dordrecht 2017 Woonbron behoort tot de grotere corporaties van Nederland, met in totaal ruim verhuurde wooneenheden en ongeveer onder voorwaarden verkochte woningen.
Transcript
Bod prestatieafspraken Dordrecht 2017 Woonbron behoort tot de grotere corporaties van Nederland, met in totaal ruim verhuurde wooneenheden en ongeveer onder voorwaarden verkochte woningen. Onze woningen staan in Delft, Dordrecht, Nissewaard en Rotterdam. Net iets meer dan de helft van de woningen staat in Rotterdam. In Dordrecht hebben we ruim huurwoningen. Met onze bedrijfsstrategie Passie voor de kerntaak hebben we ons toegelegd op verhuur van woningen in het Daeb-segment. Ontwikkelingen in de vrije sector en voor de verkoop laten we aan marktpartijen die daartoe beter zijn geëquipeerd. Het beperkte geliberaliseerde bezit (nu ongeveer 3,5% van onze woningen) staat ten dienste van onze Daeb-activiteiten. Het rendement op onze vrijesectorwoningen benutten we dus om onze maatschappelijke opgave te kunnen vervullen. Voor de komende jaren leggen we nadruk op onderhoudskwaliteit en op beheerkracht. Het eerste gaat om de fysieke kwaliteit van onze woningen, waarvoor we een nieuw kwaliteitsbeleid hebben vastgesteld. Hierin zijn de eisen vastgelegd waaraan onze woningen moeten voldoen. Bij beheerkracht draait het om de mate waarin onze complexen, en dus met name de gemeenschappelijke ruimten en uitstraling ervan op orde zijn. Dit draait om schoon, heel en veilig. Deze uitgangspunten hanteren we ook de komende jaren in onze beleidskeuzes. In de aanloop naar de administratieve splitsing in het kader van de Woningwet 2015 stellen we momenteel een nieuwe portefeuillestrategie vast die voor de komende tien jaar richting geeft aan de ontwikkeling van ons vastgoed. De nadruk in deze strategie ligt op beheer en onderhoud van onze bestaande woningen. Nieuwbouw is bedoeld voor vernieuwing van de portefeuille, ter vervangen van woningen die aan het einde van hun levensduur zijn. Omdat Woonbron actief is in vier verschillende gemeenten worden er uiteenlopende volkshuisvestelijke eisen aan onze inzet gesteld. De woonvisies in Delft, Dordrecht, Nissewaard en Rotterdam hebben met elkaar gemeen dat in geen van de gemeenten wordt gevraagd om toevoeging van sociale huurwoningen. In elk van de vier gemeenten is sprake van een (vooralsnog) voldoende aanbod van sociale huurwoningen, in elk geval kwantitatief. De uiteenlopende wensen vanuit het gemeentelijk beleid stelt ook eisen aan onze inzet. Om te bepalen waar onze middelen aan worden besteed kijken we daarom naast het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid vooral naar de eisen die worden gesteld vanuit onze woningvoorraad. In de regio Drechtsteden is onlangs tot een nieuwe set regionale lange termijn prestatieafspraken gekomen (PALT). Het besluitvormingstraject daarvoor loopt nog. Onderdeel daarvan is de lokale uitwerking in deel III, als jaarschijf op gemeentelijk niveau. Inzet voor 2016 en 2017 zal vooral gericht zijn op de uitvoering van deze net afgesloten lange termijn afspraken. Het is niet de intentie, van geen van de betrokken partijen, om te komen tot koerswijzigingen. Financiën In deze paragraaf wordt inzichtelijk gemaakt hoe het bod op uw Woonvisie (en de biedingen op de Woonvisies van andere gemeenten waarin Woonbron actief is) zich verhoudt tot de huidige financiële positie van Woonbron en de ontwikkeling hiervan gedurende de prognoseperiode. Inleiding In april 2016 is de portefeuillestrategie van Woonbron herijkt. Deze strategie is, samen met de aanstaande scheiding in een DAEB- en een niet-daeb-tak, doorgerekend in het concept splitsingsplan. Het uitgangspunt van de nieuwe Woningwet is dat beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar moeten zijn. In de toets voor levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt, conform het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw), nagegaan of minimaal de volgende onderdelen voldoen aan de sectorale (voor DAEB) of marktconforme (voor niet-daeb) eisen: - voldoende operationele kasstroom ten opzichte van rente- (en aflossings)verplichtingen, uitgedrukt in de kengetallen ICR en DSCR; 1 - een gezonde verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de (markt- en bedrijfs)waarde van het vastgoed, uitgedrukt in de kengetallen Loan to Value (LtV), solvabiliteit en dekkingsratio. Daarnaast vergelijkt de Aw het directe rendement van de niet-daeb-tak met een regionaal gemiddelde. Indien het directe rendement van de niet-daeb-tak significant lager is dan dit regionale gemiddelde kan dit reden zijn voor nader onderzoek door de Aw. Financiële kengetallen Het doorgerekende scenario, waarin de biedingen op de Woonvisies zijn verwerkt, leidt op basis van bovenstaande uitgangspunten tot de volgende kengetallen. Voor de balansratio s (LtV, solvabiliteit en dekkingsratio) en het direct rendement (signaleringsnorm in niet-daeb-tak) hanteert de Aw een horizon van 5 jaar. Voor de kasstroomratio s (ICR en DSCR) hanteert de Aw een horizon van 10 jaar. Omdat Woonbron haar splitsingsplan heeft gebaseerd op de laatste goedgekeurde meerjarenbegroting loopt de 10-jaars horizon van 2016 tot en met In het definitieve splitsingsplan (dat gebaseerd zal zijn op de jaarrekening 2016 en meerjarenbegroting 2017) zal 2026 hieraan worden toegevoegd. DAEB tak Ratio Grenswaarde ICR - 1,61 1,66 1,73 1,82 1,77 1,83 1,84 1,79 1,87 1,40 ICR gew. gem. - 1, 1,40 DSCR - 1,18 1,21 1,25 1,30 1,28 1,27 1,29 1,27 1,31 1,00 DSCR gew. gem. - 1, 1,00 Solvabiliteit* n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b 20% LTV bedrijfswaarde 73,4% 74,1% 73,2% 71,2% 71,6% 72,0% 75% Dekkingsratio 40,3% 40,6% 39,9% 38,3% 37,9% 37,4% 70% Dir. rendement - 2,57% 2,65% 2,72% 2,79% 2,82% Geen * Voor het bepalen van de solvabiliteit in de DAEB-tak worden het eigen vermogen en het totaalvermogen op marktwaarde gecorrigeerd voor volkshuisvestelijke bestemming. Hiervoor dient de marktwaarde van het DAEB-vastgoed herrekend te worden, waarop de programmatuur vooralsnog niet is uitgerust. NIET-DAEB tak Ratio Grenswaarde ICR - 2,66 2,97 3,36 3,84 4,04 4,58 5,42 6,59 8,43 1,80 ICR gew. gem. - 3, 1,80 DSCR** - 1,62 1,69 1,77 1,85 1,77 2,11 2,17 2,23 2,32 1,00 Solvabiliteit* 40,6% 43,3% 46,0% 49,0% 51,9% 54,8% 40% LTV bedrijfswaarde 48,3% 44,5% 40,4% 36,6% 32,9% 29,1% 75% Dekkingsratio 47,0% 43,2% 38,9% 34,6% 30,5% 26,3% 70% Dir. rendement - 4,65% 4,78% 4,87% 4,95% 5,02% Geen*** Dir. rendement gem. - 4,85% Geen*** * In het eerste jaar mag de solvabiliteit in de niet-daeb-tak maximaal 60% bedragen. 2 ** De DSCR in de niet-daeb-tak is gebaseerd op het contractuele aflossingsschema. *** De signalering op basis van direct rendement in de niet-daeb-tak vindt plaats op basis van vergelijkende cijfers van alle corporaties. Indien het direct rendement van de niet-daeb-tak significant lager is dan een regionaal gemiddelde kan dit reden zijn voor nader onderzoek door de Aw. Woonbron totaal Ratio Grenswaarde ICR - 1,79 1,85 1,95 2,07 2,02 2,10 2,15 2,12 2,24 1,40 ICR gew. gem. - 1, 1,40 DSCR - 1,25 1,29 1,34 1,40 1,38 1,41 1,44 1,44 1,50 1,00 DSCR gew. gem. - 1, 1,00 Solvabiliteit* n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b 30% LTV bedrijfswaarde 67,5% 67,2% 65,7% 63,3% 62,9% 62,5% 75% Dekkingsratio 41,3% 41,0% 39,8% 37,8% 36,8% 35,8% 70% Dir. rendement - 2,88% 2,96% 3,03% 3,10% 3,14% Geen * Voor het bepalen van de solvabiliteit in de DAEB-tak worden het eigen vermogen en het totaalvermogen op marktwaarde gecorrigeerd voor volkshuisvestelijke bestemming. Hiervoor dient de marktwaarde van het DAEB-vastgoed herrekend te worden, waarop de programmatuur vooralsnog niet is uitgerust. Naast bovengenoemde (grijs gearceerde) grenswaarden die uit het beoordelingskader volgen, heeft Woonbron intern de volgende bandbreedte bepaald voor de ratio s waarmee op de financiële continuïteit wordt gestuurd: Ratio Min. Max. ICR 1,75 2,25 LTV bedrijfswaarde 60% 70% De ondergrens, die hoger is dan de grenswaarden uit het beoordelingskader, is de resultante van het cumulatieve effect van onderstaande risico s: - Woonbron heeft een omvangrijke voorraad woningen verkocht onder voorwaarden (VoVwoningen) met een terugkoopverplichting ( 882 mln per ultimo 2015). Hierover loopt Woonbron liquiditeitsrisico. Ter afdekking van dit risico houdt Woonbron een eigen liquiditeitsbuffer aan. Woonbron heeft tevens afspraken gemaakt met WSW om in geval van een onverwachte forse toename van terugkopen een geborgde financiering te kunnen aantrekken van 150 mln. Deze additionele financiering heeft een negatief effect op de LtV en solvabiliteit en mogelijk ook op de ICR. - De Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen die financiële derivaten gebruiken een liquiditeitsbuffer aan moeten houden, die voldoende groot is om een daling van de rente van 2% op te vangen. Woonbron is met WSW een plan van aanpak overeengekomen, waarin is beschreven dat de benodigde buffer opgebouwd wordt door het aantrekken van geborgde leningen. Dit heeft een negatief effect op de ICR, LtV en solvabiliteit. Té positieve ratio s passen echter niet bij onze maatschappelijke taak, vandaar dat wij voor elke ratio ook een bovengrens hebben bepaald. Wanneer onze ratio s de bovengrens overschrijden, ontstaat er ruimte voor nieuw volkshuisvestelijk beleid, dat wij in overleg met onze stakeholders zullen formuleren. Voorbeelden 3 hiervan zijn: het matigen van huurverhoging, het verbeteren van de kwaliteit van ons bezit, duurzaamheidsmaatregelen, investeringen in renovatie en nieuwbouw van sociaal vastgoed. Met andere woorden: volkshuisvestelijke capaciteit betekent dus niet per definitie investeringscapaciteit. Disclaimer Dit overzicht van voorgenomen activiteiten ( het bod ) brengen wij uit onder het uitdrukkelijke voorbehoud van actuele inzichten. Wij zijn uitgegaan van de ons nu bekende wet- en regelgeving, economische omstandigheden, belastingen en heffingen (waaronder de verhuurderheffing en saneringsheffing). Daarnaast is de mutatiegraad van onze verhuringen mede bepalend voor het moment waarop, en de snelheid waarmee, liberaliseringen, verkopen en aankopen gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast is van belang dat onze huurwoningen voor een belangrijk deel onderdeel zijn van Verenigingen van Eigenaren. Voor diverse onderhouds-, renovatie- en duurzaamheidsingrepen is instemming van de VvE noodzakelijk. Wij hechten aan goed overleg met de kopers in onze complexen en zullen dus altijd streven naar gezamenlijke besluiten met hen. In complexen waar wij de meerderheid van de woningen hebben verkocht, is dit sowieso een harde voorwaarde. In huurcomplexen is voor sommige ingrepen instemming van 70% van de huurders vereist. Ook hier geldt dat we onze plannen onder voorbehoud van dergelijke goedkeuring afgeven. Onze planvorming is uiteraard geen exacte wetenschap. Besluitvorming over investeringen en de uitvoering daarvan wordt mede beïnvloed door diverse externe factoren, niet in de laatste plaats gemeentelijke keuzes. Onze sturing is gericht op uitvoering van onze plannen op de voorziene momenten, maar kan hierdoor in de praktijk afwijken. Voorraadontwikkeling In PALT is afgesproken dat er sprake is van een richtinggevende afname van de sociale huurwoningvoorraad van tot Het portfoliobeleid van Woonbron is er op gericht om in die afname ons deel ten minste te nemen. De plannen zoals die ware opgenomen bij PALT lijken die richtinggevende afname vooralsnog te overschrijden. Gezien onze ervaring dat niet 100% van de plannen doorgang zal vinden wegens nieuwe omstandigheden en omdat er voldoende bijstelmomenten en mogelijkheden zijn, houden we de koers van goed in het vizier zonder nu reeds plannen te schrappen. In dit document zijn totaalresultaten opgenomen. In de bijlage is een uitsplitsing naar postcodegebied weergegeven. totaal Liberalisatie Verkoop onder voorwaarde Vrije verkoop Totaal terugkopen voor huur Sloop Nieuwbouw Voorgenomen nieuwbouw- en renovatieprojecten Project Aantal woningen 2017 Planning Investeringen obv uitvoeringsbesluit* of lopende aanpak Nieuwbouw Vogelplein PMC (Hart Zuid MGW-EGW, Hart Noord EGW) Sloop/ nieuwbouw Vogelbuurt Hart Noord fase 1 t/m 4 C. Evertsenstraat nieuwbouw Vliegen/vd Goesstraat nieuwbouw Fase 1 en 2 Van Kinsbergen portiekflats fase 2 Ingreep in onderzoek 36 5,8 mln 276 6,5 mln 63 11,8 mln 34 5,4 mln 17 2,7 mln 76 PM Slikveld Ingreep in onderzoek 21 PM *NB: uitvoeringsbesluit is niet gelijk aan de daadwerkelijke uitvoering. Die start een paar maanden later en soms gefaseerd. Voorgenomen onderhoudsprojecten Woonbron geeft langjarig gemiddeld over haar hele portefeuille ongeveer 50 miljoen per jaar uit aan het technisch op peil houden van het woningbezit. Daarvan komt 45 miljoen uit de onderhoudsbegroting en 5 miljoen betreft onderhoudsgerelateerde investeringen. Deze 50 miljoen is meer dan in voorgaande jaren omdat wij van mening zijn dat extra onderhoud nodig is om te voldoen aan ons eigen kwaliteitsbeleid zoals dat begin 2016 is vastgesteld. Een groot deel daarvan - 12 miljoen - loopt via een aparte route, namelijk een overeengekomen bijdrage aan VvE s voor klachtenonderhoud en reservering planmatig onderhoud. Als we de verdeelsleutel van onze uitgaven in de huurcomplexen hanteren ontstaat het volgende beeld over de bestedingen van het onderhoudsbudget. - Eén derde van de onderhoudsuitgaven zijn vaste uitgaven; 4 miljoen wordt besteed aan contractonderhoud (installaties als liften en verwarming) en 12 miljoen aan klachtenonderhoud. Deze bedragen zijn weinig beïnvloedbaar en niet erg gebiedsspecifiek. In de tabellen is een opgeteld gemiddelde per Woonbron-woning opgenomen. - Twee derde, 34 miljoen, wordt besteed aan planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en speciale onderhoudsprogramma s (zoals vervangen van CV ketels, of het verbeteren van brandveiligheid). Waar mogelijk worden combinaties gelegd met verbeteringen volgens ons kwaliteitsbeleid, bijvoorbeeld aanpak van badkamer of keuken bij mutatie, verbeteren van isolatie bij dakonderhoud, vervangen van glas bij schilderwerk. Van de genoemde 34 miljoen betreft 24 miljoen klassieke onderhoudsmaatregelen zoals herstel- en instandhoudingsmaatregelen en 10 miljoen zijn onderhoudsmaatregelen volgend uit het Woonbron kwaliteitsbeleid, bedoeld voor verbeteringen. Naar welk gebied en welk complex deze uitgaven gaan wordt bepaald door: 1. De meerjarenonderhoudsplanningen, gecombineerd met actuele conditiemetingen (en vaak afhankelijk van besluitvorming in de VvE) 2. Aantallen mutaties en woonduur in complexen 3. Inventarisaties van risico s en kansen (gezondheid, veiligheid, duurzaamheid) Dat betekent dat in grote lijnen de onderhoudsuitgaven meerjarig bekend zijn, maar dat maatregelen per complex/gebied pas vlak voor het jaar van uitvoering bekend zijn. De onderhoudsuitgaven fluctueren per complex fors door de jaren heen. Door de optelsom kan dat ook 5 op gemeenteniveau gelden. Meerjarig middelt dit echter uit en ontstaat een beeld van evenredige verdeling van de onderhoudsmiddelen per gemeente, gerelateerd aan ons woningbezit in elke gemeente. In de tabel hieronder hebben we per gemeente aan de hand van bovengenoemd patroon en aantallen woningen de verwachte onderhoudsuitgaven weergegeven. In de tweede helft van 2016 wordt duidelijk welke meer ingrijpende en specifieke onderhoudsprojecten in 2017 worden uitgevoerd. Voor de jaren erna zal steeds voorafgaand aan het eerstvolgende jaar een specifiekere planning worden gemaakt. Onderhoudsuitgaven meerjarig gemiddeld ( ) Woonbron totaal Rotterdam Nissewaard Delft Dordrecht Contractonderhoud Klachtonderhoud Planmatig-, mutatie-, vraaggestuurd onderhoud en onderhoudsprogramma's Waarvan herstelonderhoud Waarvan verbeteronderhoud Totaal onderhoud Duurzaamheid Doelstellingen gemeente Verduurzaming van bestaande woningen: gemiddeld label B in 2025 Aanpak Woonbron Woonbron gaat het gemiddelde label B in 2015 niet realiseren. Wij komen op gemiddeld label C. Dat is een bewuste keuze, voortvloeiend uit diverse redenen: - Energiebesparing loopt niet gelijk op met energielabelverbetering. Het werkelijk energieverbruik in woningen met een slechter energielabel is in de praktijk veelal lager dan theoretisch berekend. De potentiële besparingen zijn daardoor lager dan verondersteld, temeer daar er wel (fors) geïnvesteerd moet worden om het betere label te bereiken. - Spanning tussen verduurzamen en betaalbaarheid en beschikbaarheid: Een beter energielabel leidt ook tot een stijging van het aantal woningwaarderingspunten. Dit kan op termijn gevolgen hebben voor de beschikbaarheid van de woning voor de doelgroep van passend toewijzen, of we moeten de huurprijs aftoppen waardoor de investering niet wordt terugverdiend. Duurzaamheidingrepen binnen Woonbron worden zoveel mogelijk gekoppeld aan ons kwaliteitsbeleid voor de woningen. Duurzaamheidsingrepen worden daarmee uitgevoerd op de logische onderhoudsmomenten, zoals planmatig en niet-planmatig onderhoud en renovatie. Het beleid in het kader van duurzaamheid van Woonbron is daarbij niet alleen gericht op labelstappen, maar ook op CO2 reductie, zoals ook de branchevereniging van woningcorporaties in haar beleid gewijzigd heeft. Daarnaast is er bezit waar we bewust geen labelverbetering meer doorvoeren i.v.m. de beperkte resterende levensduur. Dat betekent bijvoorbeeld dat woningen met een E, F of G-label die binnen 15 jaar uit exploitatie gaan, niet meer voor duurzaamheidsverbeteringen in aanmerking komen. Dat zou immers kapitaalvernietiging zijn omdat de investeringen onmogelijk kunnen worden terugverdiend. Waar aan de orde doen we in deze woningen uiteraard wel kleine ingrepen, zoals het vervangen van CV-ketels. Dat zal in de praktijk wel leiden tot lagere energielasten. 6 Ook zijn er gebouwen die door collectieve installaties in de nieuwe labelbenadering veel labels verliezen. Hier moeten nieuwe oplossingen voor bedacht worden samen met partners, bij voorkeur door aansluiting op het warmtenet. Daarnaast verbetert de gemiddelde energie-index van onze voorraad als gevolg van sloop/nieuwbouw. De beschreven aanpak zal ook in de jaren na 2017 worden voortgezet. We voorzien dat de verhouding van energielabels in de Dordrecht voorraad zich als volgt ontwikkelt: Stimuleren van energiezuinig gedrag van bewoners Onze maatregelen in Dordrecht leveren op dat het gemiddeld labelniveau stijgt van D naar C. Het aantal woningen met een E, F en G label neemt af van 1629 naar 582. Met Eneco hebben we afspraken gemaakt over het plaatsen van de slimme Thermostaat TOON, waarmee de bewoner veel beter inzicht krijgt in het eigen energieverbruik. Dit maakt mensen bewust en zet aan tot energiebesparingen. We voorzien in 2017 in het plaatsen van de TOON in een deel van ons bezit in Dordrecht. Dit pakken we op omdat een verbeterd label niet direct leidt tot lager energieverbruik; het gedrag van de bewoner blijkt de belangrijkste bepalende factor voor het energieverbruik te zijn. Langer thuiswonen Sinds januari 2015 zijn zorgbudgetten en de verantwoordelijkheid voor de inzet daarvan gedecentraliseerd richting gemeenten. Tegelijkertijd is er een scheiding van wonen en zorg ingezet. Dat betekent dat er in Dordrecht wijkteams zijn gestart die de zorg indiceren en verlenen en dat de klanten een zelfstandig huurcontract hebben en de zorg additioneel ontvangen. Voor de corporatie betekent dit dat vaak zonder dat wij het weten, huisvesting wordt geboden aan mensen met een zorgondersteuning. De corporatie biedt niet de zorg, maar wordt vaak wel aangesproken als het fout gaat. De corporaties nemen deel in het sociale wijkteam en voeren ook op medewerkersniveau overleg met gemeente en instanties. Wij nemen daarin vooral een signalerende rol. Huisvesting bijzondere doelgroepen Voor 2017 houden we rekening met een aanzienlijke opgave om statushouders te huisvesten. We verwachten dit binnen het regulier beschikbare sociale aanbod waar te maken. Maar gaan met de plaatsing zorgvuldig om door te zoeken naar passende match tussen kandidaat, woning en woonomgeving. 7 We vragen van de gemeente om haar taken bij de huisvesting van statushouders ook voortvarend op te pakken. We denken daarbij bijvoorbeeld aan passende prioriteitsstelling v
We Need Your Support
Thank you for visiting our website and your interest in our free products and services. We are nonprofit website to share and download documents. To the running of this website, we need your help to support us.

Thanks to everyone for your continued support.

No, Thanks