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II - LE LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE

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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE II - LE LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE a cura di Angelo Peppetti Settore Crediti Associazione Bancaria Italiana
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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE II - LE LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE a cura di Angelo Peppetti Settore Crediti Associazione Bancaria Italiana - ABI La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili come elemento essenziale per garantire la stabilità dell industria bancaria Scultura del XIX secolo, Via Tor de Conti, Roma 20 LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA 1. Introduzione Il documento è stato condiviso con l Agenzia del Territorio con Tecnoborsa con le primarie società di valutazione e gli Ordini professionali dei Periti che hanno fatto propria la necessità di introdurre anche in Italia un Codice di valutazione degli immobili che possa rappresentare la carta costituzionale dei periti Un fattore cruciale per la crescita e la migliore efficienza del mercato del credito fondiario è rappresentato dall affermazione anche in Italia di prassi e modalità trasparenti omogenee nei processi di stima e di reporting del valore degli immobili coerenti con le best practise esistenti a livello internazionale. L esigenza di introdurre una serie di criteri di omogeneità in questa materia è avvertita da tempo a vari livelli, sia con riferimento specifico agli indicatori di superficie o di volume, alle metodologie di valutazione adottate (per capitalizzazione del reddito, per stima comparativa, ecc.), e allo stesso concetto di valore, che per il livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione. A questo riguardo, l Associazione Bancaria Italiana ha elaborato le Linee Guida per la valutazione degli immobili, tenendo conto delle indicazioni contenute negli standard di valutazione internazionali (International Valuation Standards IVS, Royal Institution Of Chartered Surveyors RICS, European Valuation Standards EVS e Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP) e del Codice delle Valutazioni Immobiliari Tecnoborsa. L obiettivo che si è inteso perseguire è di introdurre principi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholders sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating, etc.), che Istituzionali (Banca d Italia, Agenzia delle Entrate, ecc.), nell ottica di concorrere a modernizzare il mercato del mortgage credit, rendendolo più efficiente, dinamico e integrato a livello Europeo. La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili rappresenta, infatti, un elemento essenziale per garantire la stabilità dell industria bancaria sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni/acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite. La stessa Banca d Italia con circolare del 27 dicembre 2006, n. 263, Titolo II, Capitolo I, Sezione IV (che ha recepito la Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria 2006/48 Credit Requirement Directive), ha introdotto una serie di requisiti attinenti (i) alla corretta valutazione degli immobili e (ii) ai requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione, al fine di riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitiga- 21 QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE zione del rischio nell ambito della detenzione prudenziale del capitale di vigilanza. In Appendice è riportata la normativa di vigilanza per il trattamento prudenziale delle esposizioni creditizie garantite da ipoteche residenziali. Il documento vuole in particolare rappresentare una Guideline per il rispetto delle citate disposizioni di vigilanza. 2. Contenuti delle Linee Guida Le Linee Guida si dividono in quattro parti che riguardano segnatamente: (1) la definizione di valore di mercato; (2) una serie di requisiti che il perito deve soddisfare; (3) le procedure e i metodi di valutazione; (4) il rapporto di valutazione. 1. Definizione di valore di mercato Nel paragrafo dedicato alla definizione del valore di mercato è stata utilizzata la definizione fornita da Banca d Italia coerentemente con la definizione formulata dagli standard internazionali. Il paragrafo fornisce un approfondimento di ogni elemento contenuto nella definizione di valore di mercato. 2. Requisiti del perito Partendo dalla definizione di perito fornita dalla circolare 263/2006 della Banca d Italia sono stati chiariti i requisiti di professionalità, di onorabilità e i requisiti etici che il valutatore deve rispettare, tenuto conto della normativa vigente di settore. In particolare, viene chiarito il concetto di perito indipendente nonché i casi di conflitto di interesse con altre figure professionali. Viene altresì chiarito che l attività di perizia può essere svolta da una società di valutazione che a sua volta gestisce un gruppo di periti. In tal caso la società di valutazione si assume la responsabilità della perizia redatta da periti dipendenti e collaboratori. Il perito è ad ogni modo corresponsabile con la società di valutazione. 3. Procedure e metodi di valutazione In base agli International Valutation Standard sono stati individuati i seguenti metodi di valutazione: il metodo del confronto di mercato; in particolare, tra i procedimenti di valutazione considerati idonei, vi sono il market comparison approach e il sistema di stima; il procedimento derivato dal market comparison approach definito dall Agenzia del Territorio nel suo Manuale Operativo delle Stime Immobiliari; infine, è riportata una serie di approfondimenti su ciascuna delle suindicate procedure e sui metodi di valutazione. 4. Rapporto di valutazione Sono stati individuati i principi per la elaborazione del rapporto di valutazione inteso come il documento tecnico-estimativo redatto dal perito finalizzato a: comunicare al lettore il valore stimato dell immobile; a confermare le finalità della valutazione; a esporre le procedure e i metodi di valutazione; a indicare le eventuali assunzioni alla base delle valutazioni e le condi- 22 LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA zioni limitanti. Il documento riporta altresì in Appendice un primo approfondimento sui valori diversi dal valore di mercato, e segnatamente: il valore cauzionale; il valore assicurabile; il valore di mercato futuro; il valore di vendita forzata. 3. Conclusioni Nell ottica di acquisire la massima condivisione dei contenuti delle Linee Guida anche con gli stakeholder istituzionali e con gli operatori, il documento è stato condiviso con l Agenzia del Territorio e, nell ambito di uno specifico Protocollo di Intesa siglato il 24 novembre con Tecnoborsa, con le primarie società di valutazione e gli Ordini professionali dei Periti (Consiglio dell Ordine Nazionale Dottori Agronomi e Dottori Forestali, Collegio Nazionale degli Agrotecnici e degli Agrotecnici Laureati, Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti Conservatori, Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, Consiglio Nazionale degli Ingegneri, Consiglio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati, Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati), che hanno fatto propria la necessità di introdurre anche in Italia un Codice di valutazione degli immobili che possa rappresentare la carta costituzionale dei periti. Le Linee Guida sono state inviate alle banche per la loro adozione. L elenco delle banche che adotteranno le Linee Guida verranno pubblicate in un apposita sezione del sito dell ABI. Nella stessa sezione verranno pubblicate le società di valutazione e gli ordini professionali che hanno ufficialmente condiviso le Linee Guida. Il citato protocollo di intesa prevede la costituzione di un tavolo di lavoro sulle stime immobiliari con i principali stakeholder pubblici e privati con il compito di: a) analizzare il mercato italiano anche in considerazione dell evoluzione internazionale delle procedure di stima immobiliare; b) attuare le Linee Guida mettendo in atto tutti gli strumenti utili a consentire l applicazione anche nel nostro Paese delle procedure internazionali di valutazione immobiliare. L obiettivo che ci poniamo di perseguire è quello di integrare a livello europeo il mercato italiano delle valutazioni immobiliari. Particolare col dipinto della Madonna dei Miracoli, Rione Campo Marzio, Roma 23 QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE Appendice NORMATIVA DI VIGILANZA PER IL TRATTAMENTO PRUDENZIALE DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE GARANTITE DA IPOTECHE RESIDENZIALI Premessa Il trattamento ai fini di vigilanza delle esposizioni garantite da immobili (sia di natura residenziale che non residenziale) è disciplinato nel Titolo II della Circolare della Banca d Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 (da ora Circolare). Tali esposizioni sono trattate in maniera differente a seconda che la banca applichi il metodo Standardised ovvero il metodo IRB (con specifiche distinzioni se IRB di base ovvero IRB avanzato ). Di seguito è riportata una descrizione del trattamento prudenziale della fattispecie in funzione della metodologia applicata dalla banca. 1. Metodo Standardised Il trattamento prudenziale nel metodo Standardised delle esposizioni garantite da immobili è disciplinato nel Titolo II, Capitolo I, Parte I, Sezione IV della Circolare Requisiti per la classificazione nel portafoglio esposizioni garantite da immobili Sono classificate nel portafoglio esposizioni garantite da immobili le esposizioni garantite da immobili di natura residenziale o non residenziale (immobili destinati a uffici, al commercio o altre attività produttive), o connesse a operazioni di leasing immobiliare, qualora siano soddisfatte le seguenti condizioni: 1. il valore dell immobile non dipende in misura rilevante dal merito creditizio del debitore. Al riguardo non si considerano tutti i fattori macroeconomici che influenzino sia il valore dell immobile che la regolarità dell adempimento del debitore; 2. l immobile sia stimato da un perito indipendente ; con tale termine si intende un soggetto, con le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che può essere dipendente della banca, ma indipendente dalle 24 LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA procedure di decisione del credito e di monitoraggio dello stesso; 3. l immobile non abbia un valore superiore a quello di mercato. Con il termine di valore di mercato si intende l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato deve altresì essere documentato in modo chiaro e trasparente. E possibile utilizzare il valore del credito ipotecario 1 qualora l immobile sia ubicato in uno stato membro dell Unione Europea che consenta tale valutazione; 4. la garanzia è opponibile in tutte le giurisdizioni considerate e può essere escussa in tempi ragionevoli; 5. il valore degli immobili deve essere verificato almeno una volta ogni tre anni per gli immobili residenziali e una volta all anno per gli immobili non residenziali. La verifica deve avvenire con frequenza maggiore qualora le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative. A tal fine è possibile utilizzare metodologie statistiche. Tuttavia, qualora le verifiche indichino una diminuzione rilevante del valore dell immobile, è necessario l intervento del perito. L intervento del perito è comunque necessario almeno una volta ogni tre anni qualora l esposizione sia di importo superiore a 3 milioni di euro o al 5% del patrimonio di vigilanza della banca. La prima valutazione peritale doveva essere effettuata alla data di entrata in vigore della Circolare per tutte le operazioni in essere da più di tre anni 2 ; 6. gli immobili in garanzia e le connesse tipologie di credito devono essere documentate; (1) Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell immobile determinato in base a un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell uso corrente dell immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario è documentato in modo chiaro e trasparente (cfr. Direttiva 2006/48/CE, Allegato VIII, parte III, punto 64). (2) Sono state richieste alla Banca d Italia chiarimenti su cosa si intenda per rilevante e significativo ai fini dell intervento del perito. 25 QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE 7. il bene oggetto della garanzia è adeguatamente assicurato contro il rischio danni 3. Nel caso di esposizioni garantite da immobili situati in un altro Stato Membro dell Unione Europea, ovvero in caso di finanziamenti garantiti da immobili in un altro stato del G-10, l esposizione può essere classificata nel portafoglio esposizioni garantite da immobili qualora l Autorità dello Stato considerato consenta tale classificazione Trattamento prudenziale delle esposizioni garantite da ipoteca su immobili residenziali Alle esposizioni garantite da ipoteca su immobili di natura residenziale si applica un coefficiente prudenziale pari al 35%, purché siano soddisfatti i seguenti requisiti: 1. gli immobili devono essere utilizzati, destinati a essere utilizzati, dati in locazione o destinati a essere dati in locazione; 2. la capacità di rimborso del debitore deve essere basata in maniera rilevante sul proprio merito creditizio e non sui cash flow generati dall immobile in garanzia. Si può derogare a tale requisito qualora gli immobili siano ubicati in quegli Stati Membri nei quali le esposizioni di questo tipo presentano tassi di perdita sufficientemente bassi; 3. il loan to value ratio (LTV) non sia superiore all 80%. Nel calcolo dell LTV, il valore dell immobile deve essere decurtato delle eventuali precedenti iscrizioni ipotecarie sul medesimo immobile. L LTV può raggiungere il 100% in presenza di garanzie integrative rilasciate dal debitore o da soggetti terzi. Tali garanzie possono essere costituite da: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo Stato, cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, pegno su titoli di Stato. Queste coperture integrative devono, peraltro, rispettare i requisiti previsti per il riconoscimento delle Tecniche di mitigazione del rischio di credito. La parte di un esposizione garantita da ipoteche su immobili residenziali che eccede il limite dell LTV regolamentare viene clas- (3) Ad esempio, la garanzia contro danni causati da scoppio e incendio. 26 LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA sificata nel portafoglio riferito alle esposizioni unsecured verso il debitore Trattamento prudenziale relativo ad operazioni di leasing su immobili residenziali Alle operazioni di leasing su immobili di tipo residenziale nelle quali il locatario ha un opzione di acquisto si applica una ponderazione pari al 35%, a condizione che: a) l eventuale opzione di acquisto possa essere esercitata solo qualora siano stati corrisposti tutti i canoni; b) il locatore mantenga la proprietà del bene immobile fino al momento del pagamento del prezzo di acquisto a seguito dell esercizio dell eventuale opzione di acquisto da parte del locatario; c) la capacità di rimborso del debitore non dipenda in misura rilevante dai flussi finanziari generati dall immobile sottostante, ma dalla capacità del debitore di rimborsare il debito; d) il finanziamento sia contenuto entro l 80% del valore di mercato dell immobile. A tale fine, l ammontare del finanziamento è pari al valore attuale netto della somma dei canoni di leasing minimi, definiti come i canoni che il locatario è o può essere obbligato a versare per la durata del leasing e il corrispettivo di qualsiasi opzione di acquisto conveniente (vale a dire un opzione il cui esercizio sia ragionevolmente certo) Trattamento prudenziale delle esposizioni garantite da ipoteca su immobili non residenziali Alle esposizioni garantite da ipoteche su immobili non residenziali si applica un coefficiente di ponderazione pari al 50% a condizione che: 1. la capacità di rimborso del debitore deve essere basata in maniera rilevante sul proprio merito creditizio e non sui cash flow generati dall immobile in garanzia. Tale requisito può non essere soddisfatto in quegli Stati Membri nei quali le esposizioni di questo tipo presentano tassi di perdita suffi- (4) Se, ad esempio, un finanziamento garantito da un immobile residenziale erogato a una persona fisica presenta un LTV pari al 120% non garantito da garanzie integrative, alla quota di finanziamento con LTV 80% si applica un coefficiente di ponderazione pari al 35%, e alla restante parte un coefficiente prudenziale pari al 75% (esposizioni retail unsecured). 27 QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE cientemente bassi; 2. il loan to value ratio sia non superiore al 50%. Per la parte superiore al 50% si applica un coefficiente prudenziale pari al 100% Trattamento prudenziale relativo a operazioni di leasing su immobili non residenziali Alle operazioni di leasing su immobili non residenziali situati in Italia, nelle quali il locatario ha un opzione di acquisto, si applica una ponderazione pari al 50%. Il fattore di ponderazione del rischio del 50% si applica alla parte del prestito che non supera il 50% del valore di mercato del bene immobile locato; alla restante parte del finanziamento si applica un fattore di ponderazione pari al 100%. Tuttavia, fino al 31 dicembre 2012, la ponderazione del 50% è consentita per tutto il valore dell esposizione. Tale trattamento è riconosciuto a condizione che: a) l eventuale opzione di acquisto possa essere esercitata solo qualora siano stati corrisposti tutti i canoni; b) il locatore mantenga la proprietà del bene immobile fino al momento del pagamento del prezzo di acquisto, a seguito dell esercizio dell eventuale opzione di acquisto da parte del locatario; c) la capacità di rimborso del debitore deve essere basata in maniera rilevante sul proprio merito creditizio e non sui cash flow generati dall immobile in garanzia. Tale requisito può non essere soddisfatto in quegli Stati Membri nei quali le esposizioni di questo tipo presentano tassi di perdita sufficientemente bassi. La ponderazione del 50 % è ammessa anche per le esposizioni relative a operazioni di leasing su immobili non residenziali situati in altri Stati membri dell Unione Europea, purché le competenti autorità di vigilanza consentano tale trattamento prudenziale Esposizioni scadute nell approccio Standardised Alle esposizioni scadute 5 garantite da immobili residenziali o non residenziali o derivanti da operazioni di leasing sui medesimi im- (5) Per la definizione di operazioni scadute si veda il fascicolo BLUEBOOKBASILEA2 di competenza (cfr. Circolare, Titolo II, Capitolo I, parte I, Sezione VI). 28 LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA mobili, si applica un fattore di ponderazione pari al 100% ovvero al 50% se le rettifiche di valore sono pari al 20% dell ammontare lordo dell operazione. Esempi di trattamento prudenziale delle esposizioni garantite da immobili nel Metodo Standardised 6 : Esempio A Si ipotizzi che la banca A abbia erogato un finanziamento verso una persona fisica per un ammontare pari a 100, garantito da ipoteca su immobile residenziale avente un fair value pari a 100 e privo di idonee garanzie integrative. Il finanziamento in assenza di garanzia sarebbe classificabile tra le esposizioni al dettaglio (fattore di ponderazione 75%). Essendo l ammontare del finanziamento superiore all 80% del fair value dell immobile, la
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