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MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA I SEM PDF

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MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA I SEM 2013 Nelle province della Lombardia il calo più sensibile dei prezzi si è registrato a Cremona (-8,2%), a seguire Bergamo (-7,2%), Lecco (-6,6%) e Monza (-6%). Milano
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MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA I SEM 2013 Nelle province della Lombardia il calo più sensibile dei prezzi si è registrato a Cremona (-8,2%), a seguire Bergamo (-7,2%), Lecco (-6,6%) e Monza (-6%). Milano chiude con -3,6% e Brescia con - 3,3%, Pavia attesta una diminuzione di -1,6%, ci sono poi Como e Lodi con un calo di -1,5% e Mantova -1,3%. Stabili le quotazioni a Varese. BRESCIA Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni immobiliari di Brescia sono diminuite del 3,3%. In contrazione i valori nella zona di via Veneto, area che si è sviluppata a Nord della città tra gli anni 60 e gli anni 70 e che è stata sempre molto apprezzata dai bresciani per i servizi presenti e per il livello qualitativo di vita. Si tratta quasi sempre di condomini in edilizia civile, ma ci sono anche alcuni immobili di pregio che, in buono stato, hanno quotazioni medie di al mq. Nella zona compresa tra via Veneto e via Trento sono disponibili soluzioni indipendenti in stile liberty che hanno valori medi di 2500 al mq. Abitazioni costruite in economia si trovano verso la zona di Sant Eustachio e in via Volturno dove per una soluzione da ristrutturare si spendono mediamente al mq. In questa prima parte del 2013 si sono mossi sul mercato investitori che, dopo una fase di stallo nella seconda parte del 2012, hanno ora ripreso ad acquistare approfittando del ribasso dei prezzi. Impiegano un capitale medio che non supera i 100 mila per acquistare piccoli tagli da mettere a reddito. Spesso sono bilocali che affittano a 500 al mese. Tra gli acquirenti di prima casa ci sono numerose famiglie che realizzano acquisti di sostituzione e coppie al primo acquisto aiutate dai genitori. La tipologia più ricercata è il trilocale. Si scelgono abitazioni con ascensore e box, mentre se si opta per il quattro locali sono richiesti i doppi servizi. Sul mercato delle locazioni si registrano difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. La richiesta è alimentata da studenti e da lavoratori fuori sede (non lontano ci sono gli Ospedali di Brescia) oltre che da coloro che non riescono ad accedere al credito. La domanda si indirizza verso immobili ben tenuti ed arredati ed esprime una contenuta disponibilità di spesa che non trova riscontro tra i proprietari. Questo sta contribuendo a rallentare il mercato delle locazioni dove comunque si fanno soprattutto contratti con canone libero e concordato. Nella zona nord della città, Crocifissa di Rose e Mompiano, i prezzi sono diminuiti del 6,3% rispetto alla seconda parte del A causa dell elevato importo delle spese condominiali, stanno soffrendo particolarmente le tipologie di grandi dimensioni, che si vendono dopo importanti ribassi di prezzo. La minore disponibilità di spesa e le difficoltà di accesso al credito fanno in modo che i potenziali acquirenti non siano più disposti a spendere le cifre degli anni passati, cosicché anche i venditori hanno adeguato le richieste. Dopo il rallentamento dell ultimo anno gli investitori sembrano aver ritrovato fiducia e preferiscono impiegare i propri risparmi nel mattone, mettendo a reddito mila per bilocali da ristrutturare e affittare. La ricerca della prima casa coinvolge famiglie con reddito consolidato (talvolta passano dall affitto all acquisto) che fanno un piccolo ricorso al mutuo; il taglio più ricercato è il trilocale e tra gli elementi più apprezzati ci sono il box e l ascensore, ma piacciono anche il riscaldamento autonomo e l assenza di lavori di ristrutturazione. Attualmente sta avendo un buon riscontro il quartiere del Carmine, in pieno Centro Storico, grazie alla presenza di metropolitana e locali e all opera di ristrutturazione, interna ed esterna, degli stabili storici promossa dal Comune. Si tratta di palazzi dell 800 e del 900 che costano mediamente 2000 al mq, ma possono toccare 2500 al mq a Santa Chiara, zona parallela a via San Faustino che è la strada principale del quartiere. La parte più signorile e curata del Centro Storico è quella orientale (piazza Tebaldo Bruseo, via Trieste, via dei Musei), che ospita stabili anche del 600 e del 700: allo stato originario il valore si attesta a 3000 al mq, se già rimessi a nuovo il prezzo sale a al mq. Piace sempre la zona signorile e prestigiosa di Crocifissa di Rose, situata nella parte nord nelle vicinanze del centro, che si caratterizza per condomini degli anni 50 e villette in stile Liberty (via Martinengo Cesaresco e sue parallele). I prezzi di un buon usato oscillano tra 1700 e 2000 al mq. La residenziale Mompiano è ricercata da famiglie, grazie al contesto tranquillo e alla dimensione degli appartamenti ( mq); i valori del medio usato sono nell ordine di al mq. Tipologie degli anni 60-70, spesso da ristrutturare, si possono acquistare nell area di via Vittorio Veneto a 1200 al mq, se ristrutturate il prezzo sale a al mq. Il mercato di Borgo Trento è più eterogeneo ed è composto da case cielo-terra dell 800 che, nella parte centrale, costano al mq allo stato originario e fino a 2800 al mq se già ristrutturate. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni in diminuzione, in particolar modo sulle grandi metrature dove incidono le elevate spese condominiali. Infatti, i quadrilocali costano 600 al mese, mentre trilocali e bilocali si attestano a 500 e 400. La domanda proviene da chi non riesce ad acquistare, da numerosi single (tra cui diversi separati) e studenti, da alcuni stranieri o residenti nelle valli bresciane. Gli inquilini sono diventati più esigenti sia sull arredamento sia sullo stato di manutenzione della struttura. Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di San Bartolomeo, Casazza e Collebeato sono in diminuzione. Si realizzano soprattutto acquisti di sostituzione e a comprare sono prevalentemente famiglie con una buona disponibilità di spesa. In diminuzione gli acquisti di coloro che non possono contare su un capitale iniziale. Si richiedono prevalentemente trilocali e quattro locali caratterizzati da ampie camere da letto, da spazi esterni (molto richiesto il balcone abitabile), dalla presenza del box o del posto auto e posizionati in una zona tranquilla e lontana dal traffico cittadino. San Bartolomeo è il quartiere più popolare nato a cavallo tra gli anni 50 e gli anni 60 e sviluppatosi poi nel corso degli anni 80. Gli immobili più richiesti sono quelli posizionati su via Stretta e via Tirandi dove sorgono palazzine degli anni 80, in contesti medio signorili che hanno quotazioni medie di 1600 al mq. Su Casazza invece si registra la presenza di due aree: l area nord ovest caratterizzata da soluzioni in edilizia signorile degli anni 70 le cui quotazioni medie sono di 1500 al mq e l area che si sviluppa a sud est che offre abitazioni in edilizia Aler che non superano i 1000 al mq. A Collebeato si registra un mercato immobiliare rallentato dal momento che, negli ultimi anni, sono sorte numerose nuove costruzioni che in questo momento si collocano con difficoltà. Le quotazioni delle nuove costruzioni sono di al mq. Sono state edificate villette singole e palazzine. Negli anni scorsi le quotazioni di Collebeato erano molto alte e per questo molte persone che non avevano la sufficiente disponibilità di spesa si erano spostate nelle zone limitrofe per acquistare. Allo stesso tempo le nuove costruzioni e la zona verde avevano attirato anche acquirenti da altri comuni e dalla stessa Brescia, dove le quotazioni erano comunque più elevate. A Collebeato infatti ci sono sia piccoli contesti condominiali sia soluzioni del tipo Padre Marcolini ovvero soluzioni bifamiliari che hanno valori medi di mila. Tra gli acquirenti di Collebeato ci sono molti medici che lavorano presso le strutture ospedaliere della zona. Urago Mella e il quartiere Abba sono due aree pedecollinari della città caratterizzate da una diversa offerta immobiliare che ha inciso sulla dinamica dei prezzi. A cercare in questa prima parte dell anno sono stati prevalentemente acquirenti con una disponibilità di spesa molto contenuta, intorno a mila, alla ricerca di trilocali e quattro locali. Si tratta di famiglie al primo acquisto o di giovani coppie alla ricerca di trilocali e di quattro locali. Si prediligono le abitazioni che non necessitano di interventi di ristrutturazione. Quartiere Abba è una zona pedecollinare sorta negli anni 60 in cui si alternano soluzioni signorili ad altre di tipologia popolare. Ci sono sia condomini sia villette singole, a schiera, bifamiliari. La tenuta dei valori è da attribuirsi alla tranquillità della zona lontana dal centro e vicino al verde delle colline che circondano la città. Nella zona di Urago Mella l offerta immobiliare è più popolare ( ci sono condomini ex Aler ed ex Iacp) con costruzioni degli anni a cui si aggiungono abitazioni più recenti sorte a partire dai primi anni 2000 fino ad oggi. Ci sono delle soluzioni invendute ancora oggi collocate sul mercato a 1900 al mq. Le abitazioni usate hanno valori medi di 1000 al mq. A Urago Mella sono molto richieste la zona della Pendolina e quella del Borgo Antico. La prima è una zona residenziale, tranquilla e vicina ai servizi con diverse palazzine decorose e circondate da verde. Il Borgo Antico ha delle abitazioni in cascine ristrutturate o delle soluzioni vecchie da ristrutturare, che attirano per il fascino d'epoca. In più, tutto il Borgo è a ridosso del Parco delle Colline, che offre un bello scenario verde e panoramico. Anche la zona residenziale a ridosso della Valle Bresciana è molto ambita per gli stessi motivi di cui sopra. Prezzi medi al mq dell'usato: si va da un minimo di 800 al mq ad un massimo di al mq. Il nuovo oscilla da un minimo di al mq ad un massimo di 2400 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da personale che lavora presso gli Ospedali della zona o da lavoratori fuori sede. Per un bilocale si spendono mediamente al mese. Il mercato immobiliare di viale Piave ha segnalato un trimestre in cui i potenziali acquirenti erano in difficoltà sia per i prezzi ancora troppo elevati sia per la difficoltà di accesso al credito; da marzo in poi c è stata una leggera ripresa grazie alla diminuzione dei valori e alla maggiore apertura delle banche nella concessione del credito. La tipologia più richiesta è il trilocale. Le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di viale Piave e viale Venezia sono rimaste stabili. Si tratta di due strade con un offerta immobiliare differenziata e con prezzi molto diversi: infatti su viale Venezia ci sono abitazioni più prestigiose costruite più di 40 anni fa che si alternano a condomini costruiti tra gli anni 60 e gli anni 70, di cui alcuni con portineria ed ascensore. La zona che si sviluppa ai piedi del Monte Maddalena offre anche ville singole e soluzioni indipendenti di prestigio. In viale Piave l offerta abitativa è simile ma in questo momento il mercato immobiliare è bloccato perché in zona hanno acquistato numerosi immigrati che ora non sono più finanziabili. Su viale Piave le quotazioni immobiliari di un buon usato sono di 1000 al mq mentre su viale Venezia i valori salgono a 1500 al mq. Più eterogenea la zona di San Polo e di Buffalora; qui è possibile trovare condomini, palazzine e villette, anche in edilizia convenzionata. I condomini sono sorti tra gli anni 80 e gli anni 90 ed hanno valutazioni comprese tra 1200 e 1350 al mq. L area di San Polo Vecchio è caratterizzata da palazzine, porzioni di casa e villette costruite negli anni 60; in zona San Polo Nuovo verso via Masaccio ci sono villette a schiera in edilizia convenzionata che si possono acquistare con una spesa compresa tra 190 e 200 mila, il valore varia a seconda della dimensione, delle finiture e della vicinanza ai principali servizi. Il Villaggio Buffalora, si divide in due parti, una sorta negli anni 90, è composto da villette a schiera valutate non più di mila e da appartamenti dotati di box auto dal valore complessivo di 1650 al mq. L altra è la zona più vecchia ed è composta da soluzioni Padre Marcolini, villette a schiera che si aggirano intorno a al mq e soluzioni bifamiliari con un valore che si aggira tra 200 e 220 mila. Sant Eufemia è una frazione di Brescia sorta negli anni 70 dove però la difficoltà di parcheggio rende difficile le vendite. Nella zona pedecollinare si possono acquistare sia villette singole sia soluzioni indipendenti e semindipendenti costruite tra gli anni 60 e gli anni 70. Per una soluzione di 300 mq di abitazioni si spendono mediamente intorno a 450 mila. A ridosso dell Ospedale sorge la zona della Poliambulanza (si sviluppa intorno a via Duca degli Abruzzi) costruita tra gli anni 60 e gli anni 70; è una zona ambita perché servita e con prezzi più contenuti. Sul mercato delle locazioni si registra un aumento della domanda e dei canoni di locazione anche se non si superano i 450 al mese. A cercare sono lavoratori fuori sede, personale dell Ospedale. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero e transitori. Da segnalare che da inizio anno è operativa la metropolitana che collega questi quartieri con il centro e con la parte Nord della città. BRESCIA PROVINCIA Franciacorta Nei primi mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona della Francia corta hanno segnalato un ribasso del 2,3%. Nell area di Gussago, Cellatica, Paderno Franciacorta e Rodengo Saiano si è registrato un aumento della domanda e una migliore qualità della stessa dal momento che a cercare casa sono soprattutto acquirenti con una buona capacità di spesa. A muoversi sono state prevalentemente famiglie che comprano la prima casa e la tipologia più richiesta è il trilocale su cui investire da 150 a 180 mila o le villette a schiera dal valore superiore a 300 mila. Le zone maggiormente apprezzate sono state quelle di Gussago e di Cellatica maggiormente richieste perchè vicine a Brescia, ben collegate dai mezzi pubblici, servite dal punto di vista commerciale e comode per il raggiungimento dell autostrada e della tangenziale. Gussago inoltre è collocato in una posizione particolarmente panoramica valorizzata anche dal fatto che è inserita nel percorso paesaggistico della Franciacorta. Meno richieste per Rodengo Saiano perché è posizionato più distante dai principali servizi. A Gussago è possibile acquistare ville degli anni 80 oppure appartamenti in piccoli contesti condominiali a prezzi medi che possono andare da 1300 a 1800 al mq. Sul nuovo le quotazioni oscillano da 1800 a 2300 al mq. Attivo il mercato degli affitti, anche grazie alla presenza dell Ospedale e di un Outlet che attirano lavoratori trasfertisti. Anche le giovani coppie e single spesso si orientano su bilocali in affitto, il canone medio oscilla tra 400 e 500 al mese. A Gussago sono previsti in futuro interventi di nuove costruzioni che si indirizzeranno verso ville bifamiliari e singole. Cellatica è un piccolo comune, caratterizzato da una parte collinare dove sono presenti importanti ville che superano il milione di. Da segnalare che a Rodengo Saiano negli ultimi dieci anni si è costruito moltissimo, in genere condomini con poche unità abitative la cui valutazione è compresa tra 1700 e 1800 al mq. Molti appartamento risultano ancora invenduti. Bassa Bresciana I comuni della Bassa Bresciana nei primi sei mesi del 2013 hanno registrato una contrazione dei valori dello 0,8%. A Manerbio nella prima parte dell anno si segnala una diminuzione della domanda ma allo stesso tempo i potenziali acquirenti appaiono realmente intenzionati a realizzare l acquisto immobiliare. Gli acquirenti sono prevalentemente coppie e famiglie che acquistano la prima casa o la casa migliorativa oppure investitori Le tipologie più richieste sono l appartamento con giardino o loggia possibilmente indipendente o oppure la villetta singola, bifamiliare o a schiera. Il budget varia da a euro per l appartamento e da a euro per le villette. Il paese più richiesto è Manerbio che in questo momento presenta un paio di cantieri in fase di ultimazione (si costruiscono prevalentemente appartamenti). Il prezzo di vendita del nuovo e'di 1500 al mq, il prezzo dell'usato e'di 1200 al mq se ben tenuto non oltre i 20 anni. Le abitazioni degli anni non superano i 950 al mq. Sul mercato delle locazioni si muovono soprattutto le coppie molto giovani, i single, i separati,gli anziani che vendono l abitazione diventata troppo grande, operai in trasferta per lunghi periodi. Chiedono bilocali arredati a 400 euro e trilocali con almeno la cucina arredata a 450 euro. Al momento non ci sono zone che saranno sottoposte a riqualificazione urbanistica. A Ghedi, nella prima parte del 2013, si è registrata una contrazione della domanda ma, rispetto al passato, i potenziali acquirenti sono concretamente interessati e più decisi all acquisto dell immobile, puntando sulla trattativa. Le famiglie e le coppie sono i maggiori acquirenti, anche se il ribasso notevole dei prezzi ha reso l investitore più propenso all acquisto. La tipologia più richiesta è la villetta a schiera ad un budget che oscilla tra 200 mila euro e 300 mila euro, in funzione del fatto che la casa sia nuova o usata, di centro o di testa. Nel Comune di Ghedi si preferiscono i quartieri di recente o nuova costruzione con un offerta immobiliare di qualità. Meno richiesti i quartieri più distanti dal paese. I prezzi della vendita delle soluzioni nuove sono di 1600 al mq, 1150 al mq il valore dell usato. Le zone di sviluppo nuove si trovano sempre in posizioni decentrate verso la campagna, in cui stanno sorgendo piccoli nuovi complessi immobiliari, prevalentemente di villette. Il Comune di Ghedi non prevede interventi di risanamento e miglioramente delle infrastrutture. Le locazioni in Ghedi sono sempre state molto vivaci vista la presenza della base militare e il numero continuo di persone che si trasferiscono per lavoro. La richiesta maggiore è di bilocali arredati e trilocali con la cucina arredata. Il canone mensile di un bilocale è di 420 euro, quello di un trilocale è di 450 euro. Il mercato nella zona di Castelmella è abbastanza vivace anche se si registra ancora una certa distanza tra domanda ed offerta. A muoversi sul mercato sono prevalentemente giovani coppie e famiglie al primo acquisto oppure alla ricerca della casa migliorativa. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali. I valori medi di mercato che si registrano attualmente sono di 2100 al mq per il nuovo; per le soluzioni usate si va da 1200 a 1800 al mq. Nel comune di Castel Mella c è stato un forte sviluppo edilizio n egli ultimi anni. Ci sono ancora aree edificabili ma al momento i costruttori sono in fase riflessiva. Si sono realizzate soprattutto palazzine con bilocali e trilocali. I prezzi sul nuovo non superano i al mq. Anche il mercato delle locazioni è molto vivace alimentato soprattutto da coloro che non riescono ad accedere al credito. le tipologie più richieste sono i bilocali a cui destinare al mese e i trilocali su cui impiegare da 500 a 600 al mese. Si prediligono le soluzioni arredate o parzialmente arredate. Il Comune negli ultimi anni ha potenziato i servizi del comune, ha creato scuole nuove, parchi grandi e ben attrezzati, la nuova sede del comune e delle piazze nuove, In progetto per i prossimi anni c'è anche la costruzione di nuovi centri commerciali e la piscina con un centro benessere. Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni a Torbole sono stabili. Si registra una contrazione della domanda dal momento che numerosi potenziali acquirenti, molti dei quali in cassa integrazione, hanno difficoltà ad accedere al credito. Ad acquistare sono sia famiglie sia investitori che impiegano un capitale medio di 100 mila. La cittadina più apprezzata è quella di Torbole Casaglia perché più vicina a Brescia e perché offre immobili a prezzi medi compresi tra 1300 e 1600 al mq. Le tipologie più richieste in affitto sono i bilocali ed i trilocali il cui canone di locazione va da 300 a 450 al mese. Lago di Garda Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni sul lago di Garda hanno
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