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LORELLA POZZOLI ARCHITETTO

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LORELLA POZZOLI ARCHITETTO Via Ferrer, Busto Arsizio (VA) Tel.Fax Cell E mail C.F. PZZ LLL 64D52 E514K P.IVA La sottoscritta Dott.
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LORELLA POZZOLI ARCHITETTO Via Ferrer, Busto Arsizio (VA) Tel.Fax Cell E mail C.F. PZZ LLL 64D52 E514K P.IVA La sottoscritta Dott. Arch. Lorella Pozzoli, iscritta all albo degli Architetti della Provincia di Varese al n. 1084, con studio in Via Ferrer, 7 a Busto Arsizio (VA), è stata nominata Consulente Tecnico dalla società PASFIN S.A.P.A. in persona del legale rappresentante Dott. Mario Passera allo scopo di accertare il valore economico dei beni immobili di proprietà della stessa. La mandante ha precisato che la valutazione deve essere eseguita sulla base dello stato di fatto e di diritto in cui i beni immobili si trovano al momento delle operazioni peritali. La mandante ha altresì precisato che la valutazione sarà utilizzata a per proporre domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Le operazioni di consulenza ebbero inizio il giorno presso il mio studio a Busto Arsizio. In data veniva acquisita copia dell atto di provenienza. In data il consulente tecnico richiedeva all Agenzia del Territorio copie della documentazione catastale depositata presso gli stessi uffici. In data venivano eseguite le opportune ispezioni ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza. Il sopralluogo a Cusio (BG) in Via Maddalena venne effettuato il In tale occasione lo scrivente consulente tecnico visionò gli 1 immobili effettuando gli opportuni rilievi planimetrici e fotografici. DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA PROCEDURA I beni immobili, sono situati nel Comune di Cusio, in provincia di Bergamo, nella Valle Averara, laterale dell'alta Val Brembana, si trovano a circa 33 chilometri a nord-ovest del capoluogo e sono ai confini con la provincia di Sondrio. A più di mille metri d'altitudine conta circa duecentosettanta abitanti. Durante il periodo invernale la zona diventa meta di numerosi sciatori grazie agli impianti presenti nella zona del Monte Avaro. I presenti immobili sono ubicati in prossimità della villa di proprietà Pasfin S.A.P.A. (rif.perizia Cusio 5). Trattasi di 2 box costruiti in cemento a vista (Mapp.1815 sub.1 e Mapp.1815 sub.2). Le basculanti sono in lamiera marrone, i pavimenti in battuto di cemento. Il tetto terrazzato è stato ricoperto d asfalto e si collega alla via d accesso con una quota superiore. E presente solo l impianto elettrico. Lo stato di conservazione è buono. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI Al momento del sopralluogo le unità immobiliari oggetto della procedura risultano occupate da Passera Guido, nato a Milano il , C.F. PSSGDU33L20F205C tramite contratto di locazione registrato presso l Agenzia delle Entrate, Ufficio 5 di Milano al n. 697 serie 3 il , con prima scadenza il alla quale segue un rinnovo automatico in base all art. 29 Legge 392/1978. Il canone di locazione è di Euro 2.633,93 annui (pari a L ), con l intera variazione ISTAT dell anno precedente. L importo comprende la locazione dell immobile a destinazione residenziale con autorimessa annessa, distinto alle part sub. 1 e 2. Il contratto avrà scadenza il prossimo 28 febbraio 2012, salvo disdetta nei termini contrattuali di mesi 3. 2 INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ( situazione degli atti informatizzati al non aggiornata) L immobile oggetto di pignoramento, è ad oggi di proprietà di: - PASFIN S.A.P.A. con sede in Milano, C.F , proprietà per 1/1. Al ventennio l immobile risulta di proprietà di: - Dunatov Marinella nata a Milano il , C.F. DNTMNL36E50F205Y, fino al , proprietà 1000/1000. Con atto pubblico del Rep , Rogante Dott. Ciro De Vincenzo, l immobile passa a PASFIN S.R.L.. - PASFIN S.R.L. con sede in Milano, C.F , proprietà per 1/1. Con atto pubblico del Rep /10844, Rogante Dott. Ciro De Vincenzo, PASFIN S.R.L. si è trasformata in PASFIN S.A.P.A. L intestazione catastale non risulta aggiornata. CRONISTORIA IPOTECARIA Dall analisi della documentazione ipotecaria in atti, nonché da visure meccanizzate aggiornate al , effettuate dallo scrivente consulente tecnico sulla conservatoria dei Registri immobiliari di Bergamo, è emerso che le formalità intercorse e riguardanti le unità immobiliari in questione sono le seguenti: 1. Trascrizione a favore - Atto tra vivi del nr. di rep , a rogito del Notaio Dr. Ciro De Vincenzo di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data al n generale e n particolare, a favore di Pasfin. S.r.l. sede di Milano, C.F , proprietà per 1/1 contro Dunatov Marinella 3 nata a Milano il C.F. DNTMNL36E50F205Y. 2. Trascrizione a favore - Atto tra vivi del nr. di rep /10844, a rogito del Notaio Dr. Ciro De Vincenzo di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data nr. 230 al n. 230 generale e n. 170 particolare, a favore di Pasfin. S.A.P.A. sede di Milano, C.F , proprietà per 1/1 contro Pasfin S.r.l.. con sede a Milano C.F Iscrizione contro Ipoteca giudiziale del per un totale di ,00, nr. di rep eseguita dal Tribunale di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data nr. 331 al n generale e al n particolare a favore di Banca Regionale Europea S.p.a. con sede a Bergamo via Garibaldi, 14 C.F per 1/1 contro Pasfin. S.A.P.A. sede di Milano, C.F , proprietà per 1/1. 4. Iscrizione contro Ipoteca giudiziale del per un totale di ,45, nr. di rep eseguita dal Tribunale di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data nr. 22 al n generale e al n particolare a favore di Intesa San Paolo S.p.a. con sede a Milano via Montenapoleone, 27 C.F per 1/1 contro Pasfin. S.A.P.A. sede di Milano, C.F , proprietà per 1/1. ATTUALI INTESTATARI L intestatario attuale del bene risulta essere: - Pasfin S.A.P.A. con sede a Milano C.F IDENTIFICATIVI CATASTALI A seguito di ispezioni catastali meccanizzate effettuate presso 4 l Agenzia del Territorio di Bergamo, nonché anche dopo il reperimento delle schede planimetriche NCEU presso l archivio UTE, è emerso che l unità immobiliare oggetto di procedura risulta attualmente così identificata catastalmente: Comune Censuario di Cusio (BG) via Colle Maddalena - Fg Part Sub.1 - Cat.C/6 - Cl.2 - Cons.12 mq - Rendita 26,03 proprietà 1/1. - Fg Part Sub.2 - Cat.C/6 - Cl.2 - Cons.12 mq - Rendita 26,03 proprietà 1/1. Le schede catastali corrispondono a ciò che è stato realizzato. COERENZE Rilevate dalla planimetria catastale, da nord a nord in senso orario: - sub. 1: corsello di manovra, altra proprietà, corsello di manovra, stessa proprietà; - sub. 2: corsello di manovra, stessa proprietà, corsello di manovra, altra proprietà. CONFORMITA IMPIANTI In relazione all eventuale conformità degli impianti si precisa che la proprietà ha dichiarato che gli stessi risultano conformi. INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE In relazione alle spese annue si precisa che gli immobili hanno una gestione autonoma. DATI PLANIMETRICI Alla luce delle verifiche planimetriche effettuate in loco e sulle schede catastali è emerso che le superfici di proprietà assurgono indicativamente a: - Immobile uso autorimessa - Sub. 1 5 utile mq 12,00 lorda mq 16,00 - box mq 12,00 - Immobile uso autorimessa - Sub. 2 utile mq 12,00 lorda mq 14,90 - box mq 12,00 CALCOLO SUPERFICI AI FINI COMMERCIALI - box coefficiente di destinazione = 0,50 Box sub. 1 mq 12,00x 0,50 = mq 6,00 Box sub. 2 mq 12,00x 0,50 = mq 6,00 Totale superficie ai fini commerciali = mq 12,00 CRITERIO DI VALUTAZIONE Il criterio di valutazione adottato dallo scrivente consulente tecnico ha tenuto conto dei seguenti parametri di riferimento: Consistenza, ubicazione, modalità ed epoca di costruzione,dotazione di impianti, destinazione d uso, destinazione urbanistica, regolarità edilizia, vetustà, livello di piano, stato d uso, stato di conservazione e manutenzione, grado di finitura, classamento catastale, stato di fatto e diritto dell immobile, valore di mercato di immobili simili, Bollettino di rilevazione prezzi della provincia di Bergamo VALUTAZIONE del valore commerciale Sulla scorta di quanto sopra esposto ed accertato, nonché sulla base dell esperienza acquisita in materia lo scrivente consulente tecnico precisa che il più probabile valore commerciale dell'immobile oggetto di esecuzione in condizioni normali di mercato è da ricercarsi con il metodo sintetico che si basa sulla comparazione del bene da valutare con altri beni simili dei quali si conoscono prezzi recenti e sulla base di un parametro tecnico quale il mq commerciale rilevato secondo parametri prestabiliti, detto questo assegna la seguente valutazione: 6 valore unitario a mq Di superficie commerciale Euro 1.580,00 mq 12,00 x euro 1.580,00 Euro ,00 arrotondabile in Euro ,00 VALUTAZIONE del valore teorico di realizzo dell immobile libero Non è necessario applicare valori correttivi. VALUTAZIONE del valore di realizzo effettivo Dopo aver apportato le rettifiche richieste dallo stato di fatto dell immobile, occorre considerare l effetto del contratto di locazione sul valore di realizzo del bene. Per la rettifica del valore occorre considerare sia la durata della locazione, sia il canone di locazione previsto dal contratto. Per tenere conto dello stato locativo sono disponibili numerosi criteri, sia di natura finanziaria, che tengono conto del tempo residuo e del canone di locazione corrisposto dal conduttore, sia di natura sintetica, che apportano una riduzione di valore correlata alla riduzione del valore di realizzo. Un criterio finanziario sarebbe più adatto alla valutazione di immobili commerciali o industriali, il cui rendimento è significativo rispetto al valore e per i quali può esistere un investitore non interessato all utilizzo. Per questa ragione sembra più opportuno ricorrere ad un criterio sintetico. Per gli immobili destinati a civile abitazione, l acquirente è in generale interessato ad un utilizzo diretto, quindi tende a scontare il prezzo rispetto alla durata residua del contratto di locazione. Tenuto conto del canone di locazione congruo e del costo finanziario di un mutuo e considerata la riduzione di disponibilità per l acquirente in relazione alla residua durata del contratto di locazione, ho ritenuto di applicare la correzione con coefficiente 0,50, che ritengo dia un 7 adeguata valutazione Possiamo quindi determinare il valore di realizzo come segue Valore di realizzo dell immobile libero = Euro ,00 Fattore di correzione di locazione = - 5% Valore di realizzo dell immobile = Euro ,00 Il valore di realizzo è determinato ed arrotondato in Euro ,00 ONERI E VINCOLI In relazione agli eventuali oneri e/o vincoli gravanti sugli immobili oggetto di procedura, la scrivente consulente tecnico ritiene che si renderà necessario quanto segue: a carico della procedura 1. Annotamento per cancellazione Ipoteca giudiziale del per un totale di ,00, nr. di rep eseguita dal Tribunale di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data nr. 331 al n generale e al n particolare a favore di Banca Regionale Europea S.p.a. con sede a Bergamo via Garibaldi, 14 C.F per 1/1 contro Pasfin. S.A.P.A. sede di Milano, C.F , proprietà per 1/1. 2. Annotamento per cancellazione Ipoteca giudiziale del per un totale di ,45, nr. di rep eseguita dal Tribunale di Milano trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data nr. 22 al n generale e al n particolare a favore di Intesa San Paolo S.p.a. con sede a Milano via Montenapoleone, 27 C.F per 1/1 contro Pasfin. S.A.P.A. sede di Milano, C.F , proprietà per 1/1. 8 Busto Arsizio (VA), Lì (Il C.T. Dr. Arch. Pozzoli Lorella) Allegati: A Schede catastali B Visure storiche immobili C Ispezioni ipotecarie D Contratto di locazione e Addendum E Elaborati fotografici 9
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