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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI UFFICIO DEL GIUDICE UNICO SEDE CENTRALE RELAZIONE PERITALE ESECUZIONE IMMOBILIARE ISCRITTA AL R.E. N. 15/04 PRESSO ILTRIBUNALE DI ASCOLI
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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI UFFICIO DEL GIUDICE UNICO SEDE CENTRALE RELAZIONE PERITALE ESECUZIONE IMMOBILIARE ISCRITTA AL R.E. N. 15/04 PRESSO ILTRIBUNALE DI ASCOLI PICENO CREDITORE PROCEDENTE: BANCA DELLE MARCHE S.P.A. DEBITORI: XXXXXXXXXX CREDITORE INTERVENUTO: CASARREDO S.R.L. RELAZIONE PERITALE Il sottoscritto Arch. Daniele Donati, nato ad Ascoli Piceno il 02/10/1976 e ivi residente in via N. Sauro n 5/b (cod. fiscale DNT DNL 76R02 A462U) Carta d Identità n AH , con studio professionale in Ascoli Piceno, via Mercantini, 12 iscritto all Ordine degli Architetti della provincia di Ascoli Piceno con il num. 571 di albo, in qualità di Esperto, designato nel procedimento esecutivo contraddistinto in epigrafe, per incarico affidato in data 16 ottobre 2006 dal Giudice dell esecuzione Dott. Marco Bartoli, espletati i rilievi presso gli immobili oggetto di esecuzione ed assunte tutte le notizie occorrenti presso i competenti Uffici ed Enti risponde ai quesiti posti con la seguente Relazione Peritale. Quesito 1 Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre informazioni per l acquirente La procedura esecutiva num. 15/04, Tribunale di Ascoli Piceno è stata introdotta dal pignoramento immobiliare a favore di Banca delle Marche S.p.A. sede di Ancona contro i Signori XXXXXXXXXXXXXXX da parte del Tribunale di Ascoli Piceno del 14 Gennaio 2004 Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno al R.P. n.ro 892 del 09/02/2004 e interessa i seguenti immobili e relativi attuali proprietari: Immobili: Appartamento di civile abitazione con annesso fondaco oltre a locale ad uso garage, siti in Via G. Di Vittorio n 11 (già n 27), Monteprandone (AP), fraz. Centobuchi così distinte al N.C.E.U. di detto Comune al Fg. 20 Part. 529: Sub 10 appartamento int. 10 piano terzo (sottotetto) e fondaco A piano seminterrato, categ. A/2 - classe 1 - consistenza 6,5 vani; Sub 22 garage C piano seminterrato, categ. C/6 - classe 2 - consistenza 13 mq. Proprietari: XXXXXXXXX, nato ad Ascoli Piceno il 19/08/1961, proprietario per ½; XXXXXXXXX, nata a Potenza il 12/05/1957, proprietaria per ½. *** Gli immobili oggetto del pignoramento fanno parte di un maggior fabbricato costruito in forza di Concessione Edilizia n 46 pratica 163/76 rilasciata il 26/05/1977 dal Comune di Monteprandone (AP), al sig. Gasparretti Giovanni. L intero fabbricato è composto da dodici unità immobiliari, tre per piano, (rialzato, 2 primo, secondo e terzo-sottotetto) garage e fondaci al piano seminterrato. L appartamento si trova al terzo piano (sottotetto h. 2,30 ml) ed è costituito da: ingresso su locale soggiorno, cucina, corridoio di distribuzione, tre camere, bagno e w.c. di servizio, terrazzini su lati, est, sud, ovest. Fondaco e garage al piano seminterrato. La zona è destinata ad edilizia residenziale ad alta densità, discretamente fornita di servizi generali, e già ampiamente urbanizzata. Si fa presente che allo stato attuale all interno dell appartamento sono presenti, oltre agli arredi, delle suppellettili, scatolame, pentole, vestiari, libri, ecc... tutto in grande quantità, come da foto allegate. Nel fondaco e nel garage sono presenti scatoloni, e oggetti di vario genere, anche qui in grande quantità, come da foto allegate. *** a) 1. Superfici (lorde): Superficie appartamento mq 137,65 (sub 10) Superficie terrazzi mq 21,92 (sub 10) Superficie fondaco mq 9,77 (sub 10) Superficie garage mq 14,82 (sub 22) 2. Confini: La particella 529 su cui ricade l intero fabbricato confina a est con via Di Vittorio, a sud con proprietà condominio Menzietti pal.b, a ovest con proprietà Fiorita e proprietà Gasparretti Giovanni, a nord con proprietà condominio Pacifici e Luzi. Appartamento confinante con la proprietà Marchetti Claudia, vano scala e corte condominiale per più lati, salvo altri. Fondaco confinante con vano scala, corridoio condominiale, proprietà Biondi-De Laurentis, corte condominiale, salvo altri. Garage confinante con corridoio condominiale, proprietà Biondi-De Laurentis, corte condominiale, proprietà Massicci-Marcozzi, salvo altri. 3. Dati catastali: fg. 20, part. 529, sub 10 cat. A/2, cl. 1 Cons. 6,5 vani, Rendita 288,70 fg. 20, part. 529, sub 22 cat. C/6, cl. 2 Cons. 13 mq, Rendita 14,10 b) Accessi: 3 Da via Di Vittorio, attraverso il vano scala condominiale, (senza ascensore) si sale al piano terzo (sottotetto) da cui si accede all appartamento. Da via Di Vittorio, Attraverso la corte condominiale esterna, si scende con una rampa carrabile, al piano seminterrato da cui si accede esternamente al garage. Da via Di Vittorio, attraverso il vano scala condominiale, si scende al piano seminterrato, sul corridoio condominiale di distribuzione, da cui si accede sia al garage che al fondaco. c) Pertinenze e parti comuni: Corte condominiale esterna di distribuzione ai garages. Vano scala condominiale. Corridoio condominiale piano seminterrato. Un posto auto esterno contrassegnato dal n 1, nella corte condominiale, assegnato all interno 10 (immobile in oggetto). d) Importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione: L importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, per gli immobili oggetto di esecuzione, risulta essere di 90,00 /anno (in media). Non risultano, alla data della perizia, spese condominiali straordinarie già deliberate. Risultano invece le seguenti spese condominiali scadute relative ai due anni precedenti la data della presente perizia: Anno ,47 e Anno 2006 (preventivo) 111,88 per totali 189,35. Si fa presente che il condominio ha acquistato porte di tipo tagliafuoco per la messa a norma del piano seminterrato, per cui risulta una ulteriore spesa di 198,31 per n 2 porte da montare in sostituzione dell attuale porta del fondaco e dell attuale porta interna del garage degli immobili in oggetto. Il montaggio, ancora da effettuare, è stimato in circa 100,00 cadauna. e) Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico: 4 L immobile risulta ricadere in zona Tessuto prevalentemente residenziale ad alta densità regolamentata ai sensi dell Art. 61 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. vigente, parti consolidate, residenziali. (Indice fondiario: 2,50 mc/mq; Altezza max.: 14 ml). f) Stato civile dei debitori esecutati: XXXXXXXXX, debitore esecutato, proprietario per ½ degli immobili oggetto di esecuzione è coniugato con la XXXXXXXXXXX, debitrice esecutata, proprietaria per ½ degli immobili oggetto di pignoramento. Gli immobili risultano acquistati dal Sig. XXXXXX, nato in Ascoli Piceno il e dalla Sig.ra XXXXXXX, nata a Potenza il , dal precedente proprietario Sig. Gaspari Pasquale, nato in Offida (AP) il , per atto pubblico di compravendita (Rep ) del a rogito Notaio Dott. Tommaso Faenza in S. Benedetto del Tronto, trascritto il presso la Conservatoria RR. II. al n. reg. part Poiché ambedue i coniugi proprietari sono debitori esecutati lo stato civile e patrimoniale non comporta la necessità di valutare possibilità e costi della divisibilità degli immobili in oggetto. Quesito 2 Situazione edilizio urbanistica e sanitaria dell immobile Si tratta di un terreno edificato, pertanto non ricorre il caso previsto dall art. 30 comma 2, del d.p.r. 6 giugno 2001 n *** Edificio costruito in forza di: Concessione Edilizia n. 46 pratica n. 163/76 del 26/05/1977 rilasciata al Sig. Gasparretti Giovanni. Successivi atti: Variante, pratica n. 87 del 26/05/1978 con la quale si richiede la voltura della Concessione Edilizia n. 46 pratica n. 163/76 del 26/05/1977 intestata al Sig. Gasparretti Giovanni a nome del Sig. Menzietti Guido. Autorizzazione di abitabilità (pratica 87/78) del 29/1/1981 rilasciata al sig. Menzietti Guido 5 Concessione edilizia in sanatoria delle opere abusive n. 71 del 22/11/1989 rilasciata al Sig. Gaspari Pasquale (L. 28/02/1985, n. 47, e succ. mod.) - Cambio di destinazione d uso del piano terzo (sottotetto) - Aumento della superficie e del volume del piano terzo (sottotetto) *** In merito agli immobili oggetto di pignoramento non ci sono pratiche edilizie in corso. Dal rilievo effettuato in data 14 dicembre 2006 non si evincono opere abusive di sorta (oltre a quelle già sanate con concessione edilizia in sanatoria, di cui sopra). Quesito 3 Stato di Possesso A seguito di accesso forzoso da parte dello scrivente arch. Daniele Donati, dal giorno 14 dicembre 2006 in cui, con regolare autorizzazione rilasciata il 12 dicembre 2006 dal G.E. Dott. Raffaele Agostini, si è potuto accedere, tramite l ausilio dell opera da fabbro (Bastianelli Mario e Bastianelli Mauro ditta Golden House di Porto d Ascoli) e l assistenza delle forze dell ordine, (Carabinieri: Auricchio Giancarlo e Forcignanò Massimo, Comando di Monteprandone) agli immobili oggetto di esecuzione. Gli immobili oggetto di pignoramento sono risultati liberi dai debitori e da occupanti a qualsiasi titolo e, a seguito alla sostituzione delle chiavi di acceso operata dal fabbro, attualmente sono in possesso del Tribunale di Ascoli Piceno, cancelleria delle esecuzioni immobiliari. Quesito 4 Vincoli ed oneri giuridici Gli immobili oggetto d esecuzione siti nel Comune di Monteprandone e distinti al N.C.E.U. di detto comune al foglio 20, particella 529, sub 10 e sub 22 sono gravati da: 1. Iscrizione IPOTECA VOLONTARIA a favore della UCB CREDICASA S.p.A. di Milano contro i Signori XXXXXXXXXXXXXX derivante da concessione a garanzia di mutuo per totali ,61 (Lire ) del 6 26 Maggio 1993 Iscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno al R.P. n.ro 416 del 29/05/ Iscrizione IPOTECA GIUDIZIALE per totali ,59 (Lire ) derivante da decreto ingiuntivo a favore della Banca CARIMA S.p.A. di Macerata. contro i XXXXXXXXXXXXXX derivante da Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Macerata del 10 Febbraio 1993 n.ro 153/93 Iscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno al R.P. n.ro 106 del 08/02/ Trascrizione PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore di Banca UCB S.p.A. (già UCB CREDICASA S.p.A.) di Milano contro i Signori XXXXXXXXXXXXXXX da parte di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Ascoli Piceno del 29 Luglio 1997 Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno al R.P. n.ro 4443 del 19/09/ Iscrizione IPOTECA VOLONTARIA a favore della Banca delle Marche S.p.A. sede di Ancona contro i Signori XXXXXXXXXXXXXX derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario per totali ,24 (Lire ) Iscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno al R.P. n.ro 446 del 04/04/ Trascrizione PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore di Banca delle Marche S.p.A. sede di Ancona contro i Signori XXXXXXXXXXXXX da parte del Tribunale di Ascoli Piceno del 14 Gennaio 2004 Trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno al R.P. n.ro 892 del 09/02/2004 *** Le spese necessarie per la cancellazione, dei citati gravami, sono a carico dell acquirente ed ammontano a circa Euro 1.600,00 comprensive della trascrizione del Decreto di Trasferimento. Quesito 5 Stima dell immobile 7 Descrizione generale: L edificio di cui fanno parte gli immobili oggetto di pignoramento è stato realizzato con regolari permessi comunali (vedi risposta al quesito 2). Struttura: Telaio in calcestruzzo armato, solai in latero-cemento armato, tamponamenti a doppia parete spessi 30 cm, copertura a falde inclinate in latero-cemento armato con abbaini e terrazzi. Si fa presente che essendo l appartamento oggetto di esecuzione situato in un sottotetto l altezza interna netta è di 2,30 ml e in prossimità delle pareti di tamponamento perimetrali l altezza si riduce a 1,14 ml per via delle falde, ad eccezione delle zone dove sono presenti gli abbaini (vedi piante allegate) Finiture e stato conservativo: Dal sopralluogo effettuato in data 14/12/2006 è stato possibile rilevare l effettiva consistenza degli immobili, del loro stato di mantenimento e di tutto ciò che è necessario per determinare il più probabile valore di mercato. L edificio è intonacato e pitturato, cornicione e balconi in calcestruzzo armato lasciato a vista, per quanto riguarda solamente gli immobili oggetto di esecuzione le finiture dell appartamento risultano essere: Pavimenti in ceramica ad eccezione della camera a est e la camera a sud-est nelle quali è presente moquette, battiscopa in legno. Il bagno, il w.c. e la zona cottura della cucina sono rivestiti con piastrelle ceramicate. Le porte interne sono del tipo tamburate in legno complete di maniglie funzionanti. Le finestre sono in legno il quale presenta uno stato di degrado, dovuto alla mancata ordinaria manutenzione, avvolgibili in P.V.C. e maniglie funzionanti. I terrazzi sono pavimentati con piastrelle, completi di ringhiera in metallo che necessita di ordinaria manutenzione, i locali sono tinteggiati di bianco, e necessitano di ritinteggiatura. Impianto di riscaldamento a termosifoni di tipo autonomo. Gli impianti sono da revisionare ed eventualmente da adeguare alle vigenti norme. Il fondaco presenta una piccola finestra e necessita della sostituzione dell attuale porta in legno con una porta di tipo tagliafuoco in metallo (già acquistata dal condominio, e pronta al montaggio, vedi risposta al quesito 1 lett. d). 8 Il garage, pavimentato con piastrelle ceramicate, ha una porta di collegamento interna che lo mette in comunicazione con il corridoio condominiale di distribuzione ai fondaci e anch essa deve essere sostituita con una porta tagliafuoco (già acquistata dal condominio, e pronta al montaggio). In conclusione si può affermare che lo stato generale di mantenimento dell immobile risulta discreto in considerazione dell ordinaria manutenzione comunque necessaria nonché della revisione dello stato degli impianti. Valutazione: Da ricerche effettuate nella zona, presso agenzie immobiliari, nonché dalla consultazione del sito delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio (che fornisce il valore di mercato relativamente a comune, zona e destinazione d uso) il prezzo di mercato al metro quadro per l immobile oggetto d esame, considerata epoca di costruzione, manutenzione, piano, e caratteristiche generali, viene stabilito come segue: Abitazione: euro 950,00 al mq Terrazzi e balconi: euro 475,00 al mq Fondaci euro 475,00 al mq Garage euro 550,00 al mq Quindi si avrà: Abitazione: mq 137,65 x 950,00 = ,50 Terrazzi e balconi (dell abitazione): mq 21,92 x 475,00 = ,00 Fondaco: mq 9,77 x 475,00 = 4.640,75 Garage: mq 14,82 x 550,00 = 8.151,00 Totale valore sub 10 (appartamento e fondaco) = ,25 Totale valore sub 22 (garage) = 8.151,00 Totale generale (sub 10+sub 22)= ,25 Si precisa che non si ritiene opportuna la distinzione in due lotti separati (appartamento e garage) per la vendita, in quanto il garage si considera parte integrante per la funzionalità dell appartamento la quale verrebbe a mancare se privo di esso. 9 Adeguamenti: a) In considerazione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali si applicherà un coefficiente di riduzione del 10 % Si ha: 10 % di ,25 = ,12 Per cui: , ,12 = ,13 b) Lo stato d uso e manutenzione sono stati già considerati nella iniziale valutazione e non comportano ulteriori adeguamenti. c) L attuale stato di possesso non determina necessità di adeguamento d) Come sopra anticipato le spese necessarie per la cancellazione, dei citati gravami, sono a carico dell acquirente ed ammontano a circa Euro 1.600,00 comprensive della trascrizione del Decreto di Trasferimento. Per cui: , ,00 = ,13 e-f) Non v è necessità di adeguamento per la bonifica di rifiuti tossici o nocivi ovvero per altri oneri e pesi. Totale di stima al netto degli adeguamenti arrotondato a ,00 Ascoli Piceno lì 02 gennaio 2007 L Esperto Arch. Daniele Donati Allegati: 1. Visure catastali, estratti di mappa. 2. Ispezione per immobile (Conservatoria RR. II.). 3. Rilievo degli immobili in oggetto. 4. Documentazione fotografica (esterno e interno). 5. Copia di: concessione edilizia in sanatoria; autorizzazione di abitabilità; concessione edilizia e successiva voltura. 6. Comunicazioni: dell inizio delle attività peritali e del secondo sopralluogo 10
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