Please download to get full document.

View again

of 9
All materials on our website are shared by users. If you have any questions about copyright issues, please report us to resolve them. We are always happy to assist you.

Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart

Category:

Graphics & Design

Publish on:

Views: 14 | Pages: 9

Extension: PDF | Download: 0

Share
Related documents
Description
Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november 2016 Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de Taxatie-instructie
Transcript
Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november 2016 Deze toelichting is bedoeld als achtergrondinformatie voor de opdrachtgevende woningcorporaties en projectontwikkelaars bij de Taxatie-instructie Koopstart. De toelichting is afgestemd op de Erfpacht- en Koopstartbepalingen A. Algemeen: Taxatie bij Koopstart... 2 A.1. Koopstart... 2 A.2. Doel en uitgangspunten taxatie bij Koopstart... 2 A.3. De taxateur... 3 A.4. Schriftelijke taxatie-opdracht... 4 A.5. Vereisten taxatie algemeen... 5 A.6. Waarderingsgrondslag bij taxatie nieuwbouw... 6 B. De taxatie in diverse situaties... 8 B.1. Taxatie bestaande woningen bij aankoop door huurder... 8 B.2. Nieuwbouwtaxatie... 8 Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november A. Algemeen: Taxatie bij Koopstart A.1. Koopstart Bij Koopstart verkoopt een woningcorporatie of projectontwikkelaar een woning met een korting op de marktwaarde. Ten behoeve van Koopstart wordt een eeuwigdurend erfpachtrecht gevestigd waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. Hierbij worden de Erfpacht- en Koopstartbepalingen van toepassing verklaard. De bewoner kan er op twee momenten voor kiezen om de bloot eigendom geleverd te krijgen, waarna hij, door vermenging, de volle eigendom heeft: 1. tijdens bewoning, zonder dat hij vervolgens verkoopt; 2. direct voorafgaand aan levering van de woning aan een derde; In beide situaties betaalt de eigenaar-bewoner aan de corporatie/ontwikkelaar een vergoedingsbedrag dat bestaat uit: de oorspronkelijke koperskorting een aandeel van de corporatie/ontwikkelaar in de waardeontwikkeling. In beide situaties speelt taxatie van de marktwaarde een rol bij de vaststelling van het vergoedingbedrag: 1. Afrekening tijdens bewoning: a. De actuele marktwaarde wordt via taxatie vastgesteld. Deze marktwaarde wordt gebruikt om de waardeontwikkeling vast te stellen. b. Beide partijen kunnen een beroep doen op de geschillenregeling. Hierbij wordt de marktwaarde bindend vastgesteld door drie taxateurs: één aangewezen door de corporatie/ontwikkelaar, één door de eigenaar/bewoner en een derde, die wordt aangewezen door de twee andere taxateurs. 2. Afrekening direct voorafgaand aan levering van de woning aan een derde: a. De actuele marktwaarde wordt via taxatie vastgesteld. Deze marktwaarde wordt gebruikt voor de vaststelling van een indicatief vergoedingsbedrag, dat wordt vermeld in de tussen de corporatie of ontwikkelaar en de eigenaar/bewoner te sluiten omzettingsovereenkomst. b. Zodra de woning is verkocht wordt de waardeontwikkeling in beginsel vastgesteld aan de hand van de verkoopopbrengst die de eigenaar/bewoner ontvangt. c. Indien de verkoopopbrengst afwijkt van de indicatieve marktwaarde (2.a) en voor de afwijking geen redelijke verklaring kan worden gegeven, kan één van de partijen er voor kiezen de marktwaarde via een hertaxatie te laten vaststellen. De uitkomst van deze hertaxatie is dan bindend voor de berekening van de waardeontwikkeling en het vergoedingsbedrag. De procedure bij een dergelijke hertaxatie is gelijk aan die bij een geschillentaxatie (zie par. 2,6 in de Taxatie-instructie). A.2. Doel en uitgangspunten taxatie bij Koopstart Eén van de belangrijkste pijlers van Koopstart is een correcte taxatie. Alle partijen hebben hier baat bij. Voor zowel de corporatie/ontwikkelaar als voor de koper is het van essentieel belang dat de taxatie bij verkoop een zo nauwkeurig mogelijk beeld geeft van de waarde, omdat immers de prijs daarop is gebaseerd. Hetzelfde geldt uiteraard bij de afrekening. Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november Wanneer en waarvoor wordt getaxeerd? Er zijn meerdere momenten en situaties waarbij taxatie aan de orde is: a. verkoop van een bestaande woning, b. verkoop van een nieuwbouwwoning c.q. een complex nieuwbouwwoningen; c. vaststelling van het vergoedingsbedrag bij levering van de bloot eigendom; d. financiering van de door de koper gekochte Koopstartwoning. De taxaties onder a, b en c houden rechtstreeks verband met Koopstart. Deze toelichting behandelt hoofdzakelijk de taxaties ten behoeve van deze drie situaties. Modellen en STenV In de Erfpacht- en Koopstartbepalingen is vastgelegd dat bij het opstellen van het taxatierapport gebruik wordt gemaakt van een onder auspiciëen van de Stichting Taxaties en Validaties (STenV) opgesteld model en dat het taxatierrapport wordt gevalideerd door een validatie-instituut dat is aangesloten bij STenV 1. Er zijn twee modellen voor taxatierapporten die gebruikt worden voor een gevalideerde taxatie voor Koopstart-transacties: A. Taxatierapport transactie woonruimte individueel B. Taxatierapport transactie woonruimte complex De actuele versies van deze modellen zijn van 1 april De twee modellen zijn uitgebracht onder auspiciën van STenV. Het taxatierapport wordt gevalideerd door een door STenV erkend validatie-instituut. Hierdoor geldt het volgende: Er is voldaan aan de voorwaarden in de Erfpacht- en Koopstartbepalingen. Het rapport kan worden gebruikt bij de verantwoording door corporaties van de verkoop van huurwoningen, zoals bedoeld in artikel 24 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) 2015 in combinatie met artikel 9 van de Ministeriële Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting A.3. De taxateur De taxateur dient op grond van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen (waarvan de tekst dateert uit 2014) aan de volgende voorwaarden te voldoen: a. ingeschreven in het register van de Stichting VastgoedCert, kamer Wonen/MKB of kamer Wonen, of in het register van de Stichting Certificering Voor Makelaars en taxateurs (SCVM), kamer Wonen (Art 1.2. letter l); b. lid van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars en Vastgoeddeskundigen (NVM), Vastgoed- PRO, VBO Makelaar of Nederlandse Vereniging voor Rentmeesters (NVR) (Art 1.2. letter l); c. niet betrokken is bij de totstandkoming van de betreffende koopovereenkomst, bij de financiering van de woning, bij de omzettingsovereenkomst of overeenkomst waarbij de woning wordt 1 In de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen versie 1 juli 2011 werd verwezen naar de voorwaarden en normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Op het moment van opstellen van deze versie was STenV nog niet operationeel. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) bepaalt inmiddels in de NHG-normen onder meer dat sprake dient te zijn van een taxatierapport dat is gevalideerd door een validatie-instituut dat erkend is STenV of haar rechtsopvolgers. Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november doorverkocht; bij taxatie t.b.v. de omzettingsovereenkomst mag hij ook niet betrokken zijn geweest bij de transactie indien de woning minder dan een jaar geleden is verkocht; ook mag hij niet werken bij hetzelfde bedrijf als de verkopend makelaar (art 3.1. lid 3). Deze voorwaarden zijn gesteld met het oog op de kwaliteit en de onafhankelijkheid van de taxateur. Aanvullend op deze voorwaarden uit de Erfpacht- en Koopstartbepalingen geldt inmiddels het volgende: Ad a: Sinds 1 januari 2016 is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) operationeel. Het NRVT gaat op den duur de twee bestaande registers geheel vervangen. Taxateurs die woningen taxeren kunnen ook aangesloten zijn bij de Kamer Wonen van het NRVT. Algemeen: De Erfpacht- en Koopstartbepalingen stellen geen nadere voorwaarden aan de vestigingsplaats van de taxateur. Deze voorwaarden zijn wel vastgelegd in de Gebruiksvoorwaarden Koopstart die als Annex 1 een onderdeel vormen van de licentieovereenkomst Koopstart tussen Stichting OpMaat en de woningcorporatie of de ontwikkelaar. Hierin is het volgende bepaald: In aanvulling op Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen kiest de Licentiehouder een taxateur die voldoet aan de Werkgebied Regeling Taxateur, zoals vastgesteld door de STenV (www.stenv.nl). Hierbij geldt als hoofdregel dat de afstand hemelsbreed tussen het taxeren object en de vestigingslocatie van de taxateur maximaal 20 kilometer bedraagt. Hierop zijn twee uitzonderingen: - Ligt het object in de gemeenten Utrecht, Den Haag, Amsterdam of Rotterdam, dan bedraagt de afstand maximaal 10 kilometer; - Ligt het object in de provincies Groningen, Friesland en Zeeland en/of op de Waddeneilanden bedraagt de afstand maximaal 30 kilometer. A.4. Schriftelijke taxatie-opdracht Naast de in de vorige paragraaf beschreven voorwaarden uit de Erfpacht- en Koopstartbepalingen stelt de taxatiebranche een aantal voorwaarden aan de taxateur en aan de wijze waarop hij/zij de taxatieopdracht uitvoert. Met ingang van 2016 zijn de European Valuation Standards (EVS) in werking getreden. Als gevolg hiervan moet met ingang van 1 januari 2016 de taxatieopdracht schriftelijk worden verstrekt en moet per 1 oktober 2016 deze taxatieopdracht als bijlage bij het rapport worden gevoegd, met gebruikmaking van een model voor opdrachtvoorwaarden dat is opgesteld door de taxatiebrache. Over de onafhankelijkheid van de taxateur is hierin onder meer vermeld: De kern van de regeling uit de opdrachtvoorwaarden is de volgende tekst uit par 8: De Taxateur verklaart dat [ ] hij, noch het taxatiebedrijf of onderneming waarbij hij direct of indirect enig belang heeft, op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken is bij het te taxeren vastgoedobject voor wat betreft bijvoorbeeld (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst. Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november De taxateur neemt in de schriftelijke opdracht een verklaring op in het geval hij of het bedrijf waarvoor hij werkzaam is de afgelopen twee jaar betrokken is geweest bij de aankoop, verkoop en/of taxatie van het te taxeren object. Hij kan in dit geval toevoegen op grond van welke overwegingen hij de taxatieopdracht toch onafhankelijk kan uitvoeren. De taxateur neemt in de schriftelijke opdracht een verklaring op in het geval het bedrijf waarvoor hij werkzaam is meer dan 25% van de totaalomzet heeft verkregen van de opdrachtgever. De criteria over de onafhankelijkheid gaan in de opdrachtvoorwaarden verder dan in de Erfpachten Koopstartbepalingen (in par A.3 onder c.) In de praktijk prevaleren dus de opdrachtvoorwaarden. Daarnaast ligt op grond van de opdrachtvoorwaarden de controle niet primair bij de opdrachtgever, maar is de taxateur er, via zijn verklaring, duidelijk zelf verantwoordelijk voor dat hij aan de onafhankelijkheidscriteria voldoet. Bovendien wordt dit getoetst door het validatie-instituut. A.5. Vereisten taxatie algemeen Bij de taxatie ten behoeve van verkoop en van de vaststelling van het vergoedingsbedrag in de omzettingsovereenkomst (a, b en c in par. A.2) is de corporatie/ontwikkelaar de opdrachtgever. In de Erfpacht- en Koopstartbepalingen zijn normen opgenomen voor deze taxaties. Daarnaast bevat iedere versie van het model-taxatierapport een normblad en gelden er algemene validatie-eisen 2. In deze paragraaf behandelen we de algemene normen. In Hoofdstuk B gaan we in op de nadere regels voor diverse situaties. In artikel 3.1 lid 4 van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen is, in aanvulling op de normbladen en validatie-eisen voor de taxatierapporten het volgende opgenomen: 1. Bij de te gebruiken referentieobjecten dient een vrije prijsvorming te hebben plaatsgevonden. Onder meer woningen waarbij korting is gegeven op de getaxeerde marktwaarde, zoals Koopgarant- en Koopstartwoningen, komen daardoor niet in aanmerking als referentieobject. Dit geldt tevens voor andere woningen die de corporatie/ontwikkelaar verkocht heeft met de getaxeerde marktwaarde als uitgangspunt en voor Koopgarantwoningen die zijn teruggekocht door de corporatie/ontwikkelaar. Met ingang van 1 juli 2015 is bij een te valideren taxatierapport de werkwijze m.b.t. de onderbouwing van het waardeoordeel als volgt: a. De taxateur bepaalt de marktwaarde. b. De taxateur onderbouwt deze marktwaarde met minimaal 3 zelf te bepalen referentieobjecten. De taxateur dient er voor te zorgen dat de referentieobjecten voldoen aan de voorwaarde dat bij bij de totstandkoming van de prijs een vrije prijsvorming heeft plaatsgevonden. De taxateur baseert zich hierbij in eerste instantie op zijn/haar lokale kennis, maar het is natuurlijk wel toegestaan hierover de opdrachtgever (corporatie/ontwikkelaar) te raadplegen. c. De taxateur voegt de gegevens die benodigd zijn voor het opvragen van de modelmatige rapporten aan het rapport toe en vraagt hiermee de modelmatige rapporten op. d. De marktwaarde en de door de taxateur toegevoegde referentieobjecten worden gefixeerd. 2 Het certificeren van Taxatie Validatie Instituten ISO 9001:2015 addendum, te downloaden via Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november e. Het validatieinstituut voegt de geleverde modelmatige rapporten toe aan het taxatierapport. f. Indien er 2 modelmatige rapporten worden aangeleverd geeft de taxateur een toelichting op minimaal 4 van de 6 geleverde referentieobjecten Indien er 1 modelmatig rapport wordt aangeleverd geeft de taxateur een toelichting op de 3 geleverde referentieobjecten. Indien er geen modelmatige rapporten worden aangeleverd volstaan de 3 door de taxateur toegevoegde referentieobjecten. De taxateur geeft in ieder geval aan of de referentieobjecten aan de genoemde voorwaarde 3 voldoen. g. Het rapport wordt door de taxateur ter validatie aangeboden. 2. De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. Er wordt bij de taxatie dus geen rekening gehouden met een eventueel positief of negatief effect van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen op de marktwaarde. In het taxatierapport maakt de taxateur hier melding van onder N. (nadere mededelingen). 3. Bij taxatie ten behoeve van een omzettingsovereenkomst hanteert de taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij verkoop waren gebruikt (dit houdt in dat bij de taxatie de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen buiten beschouwing is gelaten, zie in de taxatieinstructie de in Hoofdstuk N te vermelden tekstblokken). 4. De waardepeildatum van de taxatie ligt niet meer dan zes maanden voor het moment van het sluiten van de koop- of de omzettingsovereenkomst. Oftewel: op het moment van sluiten van de overeenkomst is het rapport niet ouder dan zes maanden. A.6. Waarderingsgrondslag bij taxatie nieuwbouw Het enige relevante waardebegrip is de marktwaarde, waarbij als uitgangspunt geldt dat deze kosten koper is. Dit geldt zowel bij bestaande woningen als bij nieuwbouwwoningen. Het is hierbij niet van belang is of het een gewone verkoop betreft of een Koopstartwoning. De waarde die een woning namelijk heeft voor de koper, wordt bepaald door de prijs die hij kan krijgen wanneer hij de woning weer doorverkoopt. In vrijwel alle omstandigheden koopt een volgende koper in de k.k.- sfeer: hij betaalt de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de eigendomsoverdracht. Omdat voor de volgende koper de waarde k.k. relevant is, is dit ook het geval voor de huidige koper. Uit het gegeven dat onder alle omstandigheden marktwaarde kosten koper moet worden vastgesteld, volgt dat taxatie van bijvoorbeeld een marktwaarde v.o.n. niet aan de orde is. 3 In de validatie-eisen voor het taxatierapport is bepaald dat de referentieobjecten die worden getoond in de door de modelwaardeleveranciers geleverde modelmatige rapporten, niet mogen zijn verkocht door een nietnatuurlijk persoon (de kadastrale gegevens bevatten een kenmerk waaruit dit valt te constateren). Alleen het gebruiken van verkopen door natuurlijke personen is echter niet voldoende om te waarborgen dat voldaan is aan de voorwaarde in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen dat geen woningen gebruikt mogen worden waarbij geen vrije prijsvorming heeft plaatsgevonden. Bij terugverkoop van bijvoorbeeld Koopgarantwoningen is immers de verkopende partij een natuurlijk persoon maar is de prijs uitsluitend gebaseerd op taxatie. De taxateur dient daarom aan de hand van zijn eigen lokale marktkennis en/of informatie van de opdrachtgever te beoordelen of deze referentieobjecten kunnen worden gebruikt. Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november Dit uitgangspunt kan wel de vraag oproepen: Wat is het verband tussen de aldus vastgestelde marktwaarde en de te betalen prijs voor een nieuwbouwwoning? De koper van een nieuwbouwwoning betaalt immers geen k.k.. Dit verband verloopt via de verwervingskosten: de kosten die de koper moet maken tot het moment dat de woning voor hem beschikbaar komt: Bij een bestaande woning bestaan de verwervingskosten uit de koopsom, de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de eigendomsoverdracht. Bij een nieuwbouwwoning bestaan de verwervingskosten uit de koop- en aanneemsom 4 en het renteverlies voor de koper tot aan de oplevering. Dit renteverlies bestaat, afhankelijk van het moment waarop de koopovereenkomst en de juridische levering heeft plaatsgevonden, uit vergoeding en rente aan de ondernemer en hypotheekrente 5. De kosten voor de financiering van de woning wordt hier buiten beschouwing gelaten, omdat dit persoonlijke kosten zijn, afhankelijk van de wijze waarop de woning wordt gefinancierd. Uit analyses blijkt dat, bij een reguliere bouwtermijn, de totale hoeveelheid netto-renteverlies doorgaans in dezelfde orde van grootte ligt als de bijkomende kosten bij een bestaande woning. De verwervingskosten zijn daarmee ongeveer gelijk aan die van een bestaande woning met dezelfde marktwaarde. Het is in principe mogelijk om bij Koopstart het verband tussen marktwaarde en koop-/aanneemsom tamelijk gedetailleerd te berekenen, onder meer aan de hand van de (geschatte) bouwtijd. Bij opstelling van de Erfpacht- en Koopstartbepalingen is daarvoor niet gekozen. De reden hiervoor is dat de taxatiewaarde doorgaans zeer dicht in de buurt ligt van de koop-/aanneemsom (zonder korting), waarbij de geringe afwijkingen vrijwel altijd in het voordeel van de koper uitvallen. Terzijde: het is bovendien duidelijk dat de koop-/aanneemsom op deze wijze uitsluitend gerelateerd is aan de marktwaarde. Er is geen direct verband met de stichtings-/voortbrengingskosten van de corporatie of ontwikkelaar. Op grond van het bovenstaande gelden dus bij nieuwbouwwoningen de volgende uitgangspunten: 1. De taxatie betreft de marktwaarde na realisatie. Deze wordt vastgesteld terwijl er nog gebouwd wordt of terwijl er nog bgonnen moet worden met de bouw. 2. De marktwaarde wordt geacht wordt altijd kosten koper te zijn. 3. De marktwaarde wordt zonder nadere correctie gebruikt om, door aftrek van de korting, de uitgifteprijs vast te stellen. Deze uitgifteprijs is daarmee gelijk aan de koop-/aanneemsom (Art. 4.2 lid 2). 4 Het eventuele meerwerk waartoe na sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst opdracht wordt gegeven, valt hier buiten. 5 Renteverlies is deels fiscaal aftrekbaar, vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopstart 15 november B. De taxatie in diverse situaties B.1. Taxatie bestaande woningen bij aankoop door huurder Het uitgangspunt is dat bij de taxatie van bestaande woningen de eventuele verbeteringen die de bewoner als huurder heeft aangebracht niet afzonderlijk worden getaxeerd. Dit geldt zowel bij verkoop van de woning aan de zittende huurder als bij de bepaling van de waardeontwikkeling ten behoeve van de omzettingsovereenkomst. De achtergrond van dit uitgangspunt, voor wat betreft de taxatie bij aankoop door de huurder, is dat artikel 3.3 lid 2 van de Erfpacht en Koopstartbepalingen (versie Woningcorporaties) luidt: Bij Uitgifte van de Erfpacht aan de huurder gaat de Taxateur uit van de staat van het Registergoed ten tijde van de opnamedatum. De waarde van de verbeteringen die de huurder heeft aangebracht wordt geacht bij het einde van de huur te zijn vergoed door de Woningcorporatie volgens de regels die daarvoor zijn opgenomen in de huurovereenkomst of in nadere regels die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. In dit geval wordt dus uitsluitend d
We Need Your Support
Thank you for visiting our website and your interest in our free products and services. We are nonprofit website to share and download documents. To the running of this website, we need your help to support us.

Thanks to everyone for your continued support.

No, Thanks